Étude des sol avant construction : qui, quand, comment & à quel prix

Vous avez trouvé le terrain de votre future maison ? Réaliser une étude de sol n'est pas obligatoire, sauf dans certains cas bien précis, mais reste conseillé pour vous assurer de la qualité du sol et donc de la stabilité dans le temps des fondations de votre maison ! Qu'est-ce qu'une étude de sol ? Qui doit la payer : le vendeur ou l'acheteur ? Découvrez ce que dit la loi à ce sujet ! 

C'est quoi une étude de sol ? La définition simple et claire

L'étude de sol consiste à analyser le sol d'un terrain constructible, afin d'évaluer ses caractéristiques physiques (les matières présentes), sa stabilité, sa perméabilité et les problèmes géotechniques potentiels (retrait gonflement d'argile, cavité souterraine, glissement de terrain) dans l'objectif de sélectionner les techniques de construction appropriées et d'optimiser les coûts et les délais. Cela garantit une construction aux fondations solides, durables, sûres permettant d'éviter des sinistres à court, moyen et long termes.

La norme NFP 94-500 définit plusieurs types d'études de sol qui interviennent à différents moments d'un projet de construction :

Etude de sol G1 ou G2 : quelle différence ?

👉 L’étude de sol G1 sert à évaluer les risques avant la vente d’un terrain, tandis que la G2 précise les fondations avant la construction. Indissociables, elles se complètent pour garantir un projet sécurisé et sans mauvaises surprises.

L’étude de sol G1 : une première approche en amont de la vente du terrain

L’étude G1 (Pré-étude géotechnique) est une étude préliminaire réalisée avant la vente d’un terrain, dans les zones identifiées comme étant à risque.

Elle se divise en deux phases :

• G1 ES (État des sols) : analyse documentaire basée sur des études existantes et des bases de données géotechniques pour identifier les risques majeurs du terrain.
• G1 PGC (Principes Généraux de Construction) : recommandations générales sur le type de fondations envisageables, mais sans investigation physique du sol.

L’étude de sol G2 : une analyse détaillée pour la construction

L’étude G2 (Étude géotechnique de conception) est indispensable avant la construction. Contrairement à la G1, elle repose sur des investigations de terrain, avec des sondages et des tests en laboratoire pour analyser en détail la composition du sol.

Elle comprend plusieurs niveaux d’analyse :

• G2 AVP (Avant-projet) : Étude détaillée du sol avec forages, mesures de portance et recommandations précises sur les fondations et les renforcements nécessaires.
• G2 PRO (Projet) : Étude encore plus poussée, réalisée une fois les plans de construction établis, avec des prescriptions techniques précises pour l’exécution des travaux.

Pourquoi faire analyser le sol avant de faire construire ?

Réaliser une étude de sol est obligatoire, voire vivement conseillé avant de faire construire une maison ou de réaliser une extension. Elle permet en effet :

• d'évaluer la stabilité du sol : le but est de déterminer la capacité portante du sol, c'est à dire sa capacité à supporter les charges exercées par les structures. C'est essentiel pour concevoir des fondations adaptées et éviter le risque d'affaissement et de déformation du sol.
• de prévenir les problèmes de tassement : Le tassement est un phénomène naturel de compression du sol sous l'effet des charges appliquées. L' étude de sol aide à prévoir et à estimer l'affaissement prévu et permettent une conception appropriée des fondations.
• de prévenir les risques géotechniques : une étude de sol permet d'identifier les risques géotechniques spécifiques à un site, tels que les glissements de terrain, l'érosion et la liquéfaction des sols lors de tremblements de terre.
• de choisir les bonnes techniques de construction : la nature du sol détermine la meilleure méthode de construction. Les études de sol fournissent des informations sur les propriétés géotechniques du sol et aident à la sélection des techniques et des matériaux de construction appropriés, tels que le type de fondation et les techniques de renforcement du sol.
• d'optimiser les coûts et la durée de construction : en comprenant les caractéristiques du sol dès le stade de la conception, il est possible d'éviter les coûts et les retards inattendus associés aux problèmes géotechniques.

L'expertise de Laurent, géotechnicien dans le 77 :
« Faire une étude de sol, ce n’est pas une formalité, c’est une assurance pour l’avenir. J’ai vu trop de constructions fissurées au bout de quelques années parce que les fondations n’étaient pas adaptées au terrain. L’erreur classique, c’est de se fier au voisinage : "Ils n’ont pas eu de problème, alors moi non plus". Sauf que deux terrains côte à côte peuvent avoir des compositions très différentes. Un sol argileux, par exemple, peut gonfler et rétracter avec l’eau, provoquant des fissures inévitables. Une étude de sol bien faite coûte quelques milliers d’euros, mais elle évite des réparations qui en valent dix fois plus. Avant même de poser la première pierre, faites analyser ce qui est dessous, c’est ça le vrai début de votre maison. »

Quelle étude de sol pour construire une extension de maison ?

Avant d’agrandir votre maison, il est essentiel de vérifier que le sol pourra supporter la nouvelle structure sans risque de fissures ou d’affaissement. Selon la taille de l’extension, l’étude de sol G2 peut être simplement recommandée ou carrément obligatoire.

Si votre projet concerne une extension inférieure à 20 m², la loi n’impose pas d’étude de sol G2, mais cela reste une précaution essentielle car :

• Un sol instable peut entraîner des fissures entre l’extension et la maison existante.
• Une étude permet de choisir les fondations adaptées (semelles filantes, plots, radier…).
• Si le sol est argileux ou remblayé, le risque de tassement est réel.

Au-delà de 20 m², l’étude de sol G2 devient obligatoire pour garantir la stabilité de la construction. 

Quel est le coût d'une étude de sol ? Les prix selon les types d'analyse

Le prix d'une étude de sol peut varier entre 600 à 5 000 € selon le type d'étude.

Les prix sont donnés à titre indicatif. Ils ne constituent pas une proposition commerciale ou un devis.

👉 Au delà du type d'analyse, le prix d'une étude de sol dépend aussi de la localisation du terrain, sa superficie, sa configuration et enfin son état.

En quoi consiste une étude de terrain ? 6 étapes clés

Pour connaître la portance de votre futur terrain, l'étude de sol, réalisée par un professionnel, se déroule en plusieurs étapes :

1. L'étude du lieu : cartes géologiques, chantiers précédents, adresse...,
2. La reconnaissance visuelle : le sol est creusé avec une tarière ou un tractopelle, pour connaître l’homogénéité de votre terrain (il est possible qu'il soit composé de remblais effectués il y a une cinquantaine d'années), mais aussi la présence d'eau,
3. La mesure de la résistance au sol : à l'aide d'un pénétromètre, l'expert mesure la résistance dynamique du terrain, mais aussi la présence de gypse (minéral acide qui a des effets dévastateurs sur le béton),
4. Le calcul de frottement : à l'aide d'un pénétromètre statique,
5. Le forage pressiométrique pour connaître la déformation du sous-sol,
6. Les tests en laboratoire pour connaître la teneur en argile et en eau du sol.

💡Bon à savoir : 
Si des fondations spéciales sont nécessaires pour s'adapter aux caractéristiques du sol, le coût du projet de construction peut augmenter de manière conséquente (10 000 à 15 000 € en moyenne).

Quelle étude de sol est obligatoire ? Ce que dit la loi Elan

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), adoptée en 2018, impose la réalisation d’études de sol dans les zones exposées moyennement ou fortement au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Ce phénomène, responsable de fissures et d’affaissements des constructions, concerne de nombreux terrains en France.

👉 À noter : 
Vous pouvez vérifier si votre terrain se situe en zone à risque d’argiles gonflantes en consultant la carte d’exposition du PPRN (Plan de prévention des risques naturels prévisibles) disponible sur www.georisques.gouv.fr

Qui doit payer l'étude de sol ? 

Lorsque vous vendez un terrain, vous devez fournir une étude G1, cette dernière est donc à la charge du vendeur, mais ce dernier répercute ce coût dans le prix de vente du terrain. En revanche, l'étude de sol G2, qui vient par la suite dans le cadre d'une construction de maison individuelle, est la charge du porteur de projet. 

Quelle entreprise pour réaliser une étude de sol ?

L'étude de sol étant de venu obligatoire, vous vous demandez certainement à qui faire appel pour garantir une analyse fiable et conforme aux réglementations en vigueur ?

Les études de sol sont réalisées par des bureaux d’études géotechniques (BEG), des entreprises spécialisées dans l’analyse des terrains. Ces experts, composés d'ingénieurs géotechniciens disposent du matériel et des compétences nécessaires pour sonder le sol, analyser sa composition et fournir des recommandations adaptées au projet. Selon la nature de l’étude requise (G1, G2, G3, etc.), ils effectuent des prélèvements, des tests en laboratoire et des simulations pour déterminer la portance du sol et les risques géotechniques.

💡 Bon à savoir :
Lorsque vous travaillez sur un projet maison avec un constructeur ou une société de maîtrise d'ouvrage, l'étude de sol G2 est généralement chiffrée dans le devis de ce dernier.

Absence d'étude de terrain : quelles sont les conséquences ?

Ne pas réaliser une étude de sol avant une construction, c’est prendre un risque technique, financier et juridique. En cas de terrain instable, les conséquences peuvent être désastreuses :

Des risques juridiques bien réels

La loi ne prévoit pas de sanction spécifique pour l’absence d’étude de sol, mais la responsabilité du vendeur peut être engagée s’il ne fournit pas un diagnostic géotechnique obligatoire (G1 en zone argileuse).

Conséquences possibles :

• Annulation de la vente par le notaire si l’étude est manquante ou obsolète.
• Demande de dommages et intérêts par l’acheteur en cas de vices cachés.
• Obligation de mise en conformité pour le propriétaire en cas de problème structurel avéré.

Des réparations très coûteuses

Sans analyse du sol, le risque de malfaçons est élevé :

• Fissures et affaissements : reprise des fondations (9 000 à 50 000 €).
• Tassements différentiels : injection de résine ou micropieux (jusqu’à 100 000 € pour une maison entière).
• Murs lézardés rendant la maison difficilement revendable.

La perte des garanties

En cas de sinistre, l’absence d’étude de sol peut annuler certaines garanties :

• L’assurance décennale du constructeur peut refuser l’indemnisation.
• Le constructeur peut dégager sa responsabilité, laissant au propriétaire l’intégralité des frais de réparation.

5 informations clés à retenir sur l'étude de sol

1. 🛠️ Analyse géotechnique essentielle avant construction
   L'étude de sol évalue les caractéristiques et la stabilité d'un terrain constructible, garantissant une base solide pour votre future maison. Elle permet de prévenir les problèmes géotechniques potentiels et d'optimiser les techniques de construction.
2. 📋 Types d'études de sol : G1 à G5
   Les études géotechniques se déclinent en plusieurs niveaux : G1 pour l'expertise préalable, G2 pour la conception, G3 pour l'exécution, G4 pour la supervision et G5 pour le diagnostic post-construction. Chaque type répond à des besoins spécifiques selon l'avancement du projet.
3. 💰 Coût moyen d'une étude de sol : entre 600 et 4 000 €
   Le prix varie en fonction de la complexité du terrain et du type d'étude requis. Investir dans une étude de sol peut éviter des dépenses imprévues liées à des problèmes structurels ultérieurs.
4. ⚖️ Obligation légale dans certaines zones depuis le 1er octobre 2020
   La loi ELAN impose une étude géotechnique pour la vente de terrains constructibles situés en zones argileuses à risques, afin de prévenir les sinistres liés aux mouvements de terrain. Cette mesure vise à protéger les acquéreurs et assurer la durabilité des constructions.
5. 📌 Étude de sol G2 pour une analyse approfondie
   Pour une évaluation détaillée des risques géologiques avant construction, l'étude de sol G2 est obligatoire dans les zones à risque. Elle détermine la nature du terrain sur plusieurs mètres de profondeur, assurant des fondations adaptées et une construction pérenne.

Le conseil Habitatpresto:

Vérifiez si une étude de sol a déjà été réalisée sur votre terrain !

Avant de commander une étude géotechnique, renseignez-vous auprès de la mairie, du vendeur du terrain ou des anciens propriétaires : une étude précédente peut exister et vous éviter des frais inutiles. Certaines collectivités ou lotissements récents imposent déjà des analyses de sol, qui pourraient être réutilisables ou simplement mises à jour selon votre projet. Un bon moyen d’optimiser votre budget sans négliger la sécurité de votre future construction !

Lexique utile

• Analyse granulométrique : Étude de la répartition des tailles de grains d’un sol (sable, limon, argile) afin d’évaluer sa compacité et sa capacité de drainage.
• Argile gonflante : Type de sol dont le volume varie en fonction de l’humidité, provoquant des mouvements de terrain et des risques de fissuration des bâtiments.
• Capacité portante : Aptitude d’un sol à supporter une charge sans s’affaisser, exprimée en kPa (kilopascals). Déterminante pour la conception des fondations.
• Carottage : Extraction d’un échantillon cylindrique du sol à différentes profondeurs pour analyser sa composition et sa structure.
• Cohésion du sol : Force d’adhérence entre les particules d’un sol argileux ou limoneux, influençant sa stabilité et sa résistance aux glissements.
• Consolidation du sol : Processus par lequel un sol se tasse progressivement sous une charge, réduisant les risques de tassement différentiel.
• Couche d’assise : Couche intermédiaire de sol compacté ou stabilisé servant de support aux fondations ou aux voiries.
• Couches stratigraphiques : Différentes strates géologiques superposées dans le sous-sol, influençant la stabilité et la portance du terrain.
• Échantillonnage in situ : Prélèvement d’échantillons de sol directement sur site pour analyse en laboratoire, permettant d’évaluer la nature et la qualité du sol.
• Essai au pénétromètre : Test mécanique consistant à enfoncer une tige dans le sol pour mesurer sa résistance et en déduire sa portance.
• Essai pressiométrique (Ménard) : Test mesurant la déformation du sol sous pression pour évaluer sa capacité à supporter une charge.
• Horizon pédologique : Différentes couches de sol identifiables lors d’une étude pédologique, influençant la stabilité et l’infiltration d’eau.
• Imperméabilité du sol : Propriété d’un sol à limiter l’infiltration d’eau, influençant le choix des systèmes de drainage et des fondations.
• Lithologie : Étude de la nature et de la composition des roches et sols présents sur un site donné.
• Matrice du sol : Structure interne du sol définissant sa cohésion, son drainage et sa capacité portante.
• Perméabilité du sol : Capacité d’un sol à laisser passer l’eau et l’air, influençant la gestion des eaux pluviales et la stabilité des ouvrages.
• Phénomène de retrait-gonflement : Variation volumétrique d’un sol argileux en fonction de l’humidité, pouvant provoquer des fissures sur les bâtiments.
• Platelage : Technique consistant à poser des planches ou des plaques sur un sol meuble pour répartir les charges et limiter les affaissements.
• Remblai compacté : Apport de matériaux granulaires compactés pour stabiliser un terrain avant construction.
• Résistance au cisaillement : Capacité du sol à ne pas se déformer sous l’effet d’une charge latérale, déterminant sa stabilité face aux glissements.
• Sondage géotechnique : Exploration du sous-sol par forages ou essais pour analyser sa nature et ses propriétés mécaniques avant construction.
• Tassement différentiel : Affaissement inégal d’un sol sous une charge, pouvant provoquer des fissurations sur une construction.
• Zone d’influence des fondations : Volume de sol affecté par la charge d’un bâtiment, nécessitant une étude approfondie pour éviter les mouvements du terrain.

Références :

• Loi portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique (Elan), ecologie.gouv
• Étude de sol : dans quels cas l’étude géotechnique est-elle obligatoire ? qualitel
• Etude de sol obligatoire, Capeb
• La réalisation d'études géotechniques sur des sols argileux, inc-conso
• Étude de sol : Pourquoi ? Qui paye ? Comment la payer moins chère ? https://www.youtube.com/watch?v=BcidRisziBI
• Image principale par poko42 via Adobe Stock

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