Congé pour vente : les droits du locataire et du bailleur

Le propriétaire d'un appartement ou d'une maison mise en location peut décider, pour diverses raisons, de mettre en vente ce bien immobilier. Il donne alors à son locataire un congé (soit un préavis) pour vendre le logement en question, qu'il soit meublé ou non. Mais alors, qu'est-ce qu'un congé pour vente ? Le bailleur peut-il vendre un logement occupé ? Le locataire est-il prioritaire pour racheter le bien en cas de vente ? Que faire s'il refuse de partir ? On vous dit tout sur les règles, conditions et délais à respecter !

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Qu'est-ce qu'un congé pour vente ?

Un congé pour vente permet au propriétaire d'un logement mis en location de le récupérer ou le céder, avec un délai de préavis à respecter. Le bail signé entre les deux parties et le contrat de location ne peuvent prendre fin qu'après la délivrance de ce congé.

Si le logement occupé par le locataire est sa résidence principale, la décision du propriétaire ou bailleur de donner congé à ce dernier doit être justifiée par l'un de ces 3 motifs reconnus par la loi :

1. le propriétaire est désireux de mettre en vente le logement ;
2. le propriétaire envisage de faire du logement en question sa résidence principale ou d'en faire celle de l'un de ses parents proches (conjoint, concubin, ascendants, descendants...) ;
3. le propriétaire souhaite mettre fin à la location pour "motif légitime et impérieux" : le locataire n'exécute pas ses obligations (retards répétés de paiement de loyer, dégradations constatées dans l'appartement loué, troubles du voisinage...).

Quand & comment donner un congé pour vente à son locataire ?

Le propriétaire doit prendre des dispositions et respecter des obligations légales, avant de donner congé à son locataire, en bonne et due forme.

Quel délai est à respecter ?

Pour ne pas voir son locataire contester la validité de son congé pour vente ou pour reprise, un propriétaire devra obligatoirement délivrer son courrier :

• au moins 6 mois avant l'expiration du bail, pour un logement loué vide. 
• 3 mois avant la date de fin du contrat de location seront suffisants, dans le cadre d'un bien loué meublé.

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Bon à savoir :
La loi stipule qu'un bail signé entre un propriétaire et un locataire est d'une durée de trois ans dès lors que le logement est loué vide. Cette période est fixée à un an pour un logement loué meublé. Une fois ces délais expirés, le locataire dispose d'un droit de principe pour rester et continuer à occuper les lieux dans les conditions précisées dans le contrat de location initial.

Une fois le congé reçu et accepté, le propriétaire pourra espérer voir son logement être libéré au plus tard à la date de fin du bail.

Que doit contenir la lettre de congé ?

La lettre de congé remise au locataire doit obligatoirement contenir 5 éléments :

1. le motif, expliqué clairement, du congé, dans le cadre d'une vente du logement occupé ;
2. une description précise du logement loué et de ses éventuelles annexes ;
3. le prix et les conditions de vente du bien loué et de ses annexes potentielles ;
4. l'énumération des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
5. la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Comment et à qui la remettre ?

Cette lettre de congé pour vente ou pour reprise doit être délivrée à chacun des signataires figurant sur le bail, mais aussi aux deux époux ou aux deux partenaires de Pacs, si le propriétaire en a eu vent et si le bail n'a été signé, dans les deux cas, que par l'un d'entre eux.

Quoi qu'il en soit, cette lettre doit être rédigée et transmise au locataire : 

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• soit par acte d'huissier ;
• soit en main propre contre émargement ou récépissé signé par le locataire.

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Le cas spécifique des locataires âgés de 65 ans et plus

Puisqu'il existe toujours des exceptions, un locataire peut être protégé et ne pourra pas se voir délivrer un congé pour vente de la part de son propriétaire. 

Pour ce faire, l'occupant des lieux doit être âgé de 65 ans ou plus ou avoir à sa charge une personne de plus de 65 ans, à la date de fin du bail. D'autre part, le locataire doit avoir des revenus qui ne dépassent pas un certain plafond de ressources annuelles (revenu fiscal de référence de 2019, pour l'année 2021) ou que le montant cumulé des ressources de l'ensemble des personnes vivant dans le logement soit inférieur à celui du plafond les concernant. Et ce, à la date où il reçoit la lettre de congé de la part du bailleur. 

Ces plafonds de ressources, qui sont définis chaque année dans le cadre de l'attribution de logements locatifs à loyer modéré, sont à consulter juste ici.

⚠️
Important :
Pour autant, cette exception n'est plus valable si le propriétaire a, lui aussi, 65 ans, que ses ressources ne dépassent pas les plafonds fixés ou qu'il est en capacité de proposer à son locataire une solution de repli correspondant à ses besoins et ses ressources, pour lui permettre de se reloger à proximité.

Le bailleur peut-il vendre un logement en cours de location ?

La réponse est oui ! Comme le stipule la loi, le propriétaire d'un logement peut décider de mettre en vente son bien immobilier, même s'il est occupé par son locataire. Et ce, qu'il soit loué meublé ou sans mobilier. 

Dans le cadre d'une vente d'un logement habité par un locataire, le bailleur cède le bien avec le contrat de location qui lui est associé. La vente ne met dont pas fin au bail en cours. L'occupant, qui devra être contacté par son nouveau propriétaire, reste donc dans les lieux et voit son contrat de location être maintenu dans les mêmes conditions.

Votre propriétaire est-il obligé de vous proposer l'achat de son logement en cas de vente ?

Non, le propriétaire d'un logement n'est pas dans l'obligation de proposer à son locataire de racheter le bien qu'il occupe. En effet, le bailleur est dans ses droits et libre de vendre son logement à la personne de son choix, sans d'ailleurs vous en informer au préalable, dès lors qu'il le vend loué. En revanche, il se doit de vous prévenir s'il prévoit de faire visiter le logement à de potentiels acquéreurs. Une fois le logement vendu, vous n'aurez rien à faire. Votre contrat de location sera transféré au nouveau propriétaire, qui ne sera pas autorisé à le modifier sans votre accord et qui devra prendre contact avec vous et vous fournir ses coordonnées.

Dans le cadre d'une vente du logement libre de toute occupation, le propriétaire devra préalablement vous envoyer sa lettre de congé pour vente au minimum six mois avant la fin de votre bail. Il sera tenu de vous faire connaître le prix et les conditions de la vente, puisqu'en tant que locataire en cours de bail, vous serez prioritaire. A compter de la réception de son courrier, vous disposerez de 2 mois pour vous décider. Si l'achat du logement ne vous intéresse pas, vous devrez quitter le logement au plus tard à la fin de votre bail, sans avoir à demander de préavis.

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Le locataire est-il prioritaire en cas de vente ?

Là encore, plusieurs cas de figure existent lorsque le bailleur souhaite mettre en vente le bien loué :

• si le bailleur donne congé à son locataire dans l'optique de vendre le logement libre à la fin du bail, l'occupant a le choix. Il peut décider de quitter les lieux ou de rester en achetant le logement. En effet, dans le cadre d'une location "vide", il dispose d'un droit de préemption et est donc prioritaire pour racheter le bien qu'il occupe durant les deux premiers mois du préavis, au prix fixé par le bailleur. A contrario, s'il est question d'une location "meublée", le locataire n'est pas prioritaire. Il peut néanmoins informer son propriétaire s'il est intéressé pour se porter acheteur.
• si le bailleur est désireux de vendre le logement occupé, le locataire n'est, une nouvelle fois, pas prioritaire pour l'acquérir. Hormis dans le cadre d'une vente "à la découpe", qui voit le locataire en cours de bail disposer exceptionnellement d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du bien, à la suite de la mise en copropriété de l'immeuble.

Comment faire si un locataire refuse de partir ?

Tout n'est parfois pas tout rose dans les relations entre bailleur et locataire. Si vous êtes dans vos droits et que vous avez prévenu votre locataire, en temps et en heure, de votre envie de céder votre logement, il est dans l'obligation de quitter les lieux. Pour autant, il peut très bien décider de vous mener la vie dure et de ne pas céder. De ce fait, difficile dans ces conditions de procéder à l'état des lieux de sortie. Cette étape indispensable permet au propriétaire de vérifier que son logement est en bon état et de décider de restituer, dans sa totalité ou non, le dépôt de garantie au locataire mécontent. 

Dès lors qu'il y a blocage, puisqu'aucune solution à l'amiable n'a été trouvée entre les deux parties, et que le locataire occupe toujours les lieux une fois la date de prise d'effet du congé dépassée, vous n'aurez parfois pas d'autre choix que de saisir le tribunal et de faire appel au juge des contentieux de la protection. Il étudiera le dossier et sera chargé de valider, ou non, le congé. Si le tribunal vous donne raison à l'issue de la procédure, il ordonnera l'expulsion du locataire. Par ailleurs, ce dernier devra payer à son ancien propriétaire une indemnité d'occupation des lieux, qui correspondra à la période comprise entre la date d'effet du congé et le départ effectif du locataire du logement concerné.

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Références :

• pap.fr
• capital.fr
• service-public.fr