Dans un contexte où la transition énergétique devient une priorité nationale, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent bénéficier de nombreuses aides pour rénover leur patrimoine immobilier. En tant que propriétaire d'une SCI, connaître les différents dispositifs d'aide à la rénovation énergétique peut vous aider à optimiser vos investissements.
Rénovation énergétique : panorama des aides pour les SCI
Dispositif
Montant maximal
Conditions principales
Avantage clé
TVA réduite
5,5% au lieu de 20%
Logement > 2 ans, travaux par professionnels
Économie immédiate sur les travaux
Prime CEE
Jusqu'à 5 000 € pour une PAC
Variable selon zone et type de travaux
Cumulable avec autres aides
MaPrimeRénov' parcours par geste
Variable selon type de travaux
Professionnel RGE, conditions de ressources
Cumulable avec autres aides
MaPrimeRénov' Parcours accompagné
70 000 € HT
Gain énergétique de deux classes min au DPE
Financement jusqu'à 90% des travaux si sortie de passoire thermique
Éco-PTZ
50 000€
Selon type de rénovation
Prêt sans intérêts sur 20 ans
Déficit foncier majoré
21 400 € de déduction
Gain 2 classes DPE minimum
Double du plafond habituel
Loc'Avantages
65% de réduction d'impôts
Location 6 ans minimum, loyers plafonnés
Cumulable avec aides rénovation
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Une TVA réduite pour travaux de rénovation énergétique en SCI
La TVA à taux réduit de 5,5% représente l'un des principaux avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les SCI pour leurs travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif permet de réaliser des économies significatives sur le coût total des travaux, à condition de respecter certains critères d'éligibilité.
Les conditions pour en bénéficier
Pour en bénéficier, deux conditions essentielles doivent être remplies :
Le logement doit avoir été achevé depuis plus de deux ans
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise professionnelle
Type de travaux
Taux de TVA
Conditions principales
Rénovation énergétique
5,5%
Respect des critères de performance
Rénovation classique
10%
Logement de plus de 2 ans
Construction neuve et agrandissement
20%
Aucune réduction possible
Travaux mixtes
Taux variables
Application au prorata
La SCI doit impérativement faire réaliser les travaux par une entreprise et conserver l'attestation fournie par cette dernière, confirmant l'âge du logement et la nature des travaux effectués. Cette attestation sera nécessaire en cas de contrôle fiscal.
Les travaux éligibles aux taux de TVA réduits en SCI
Les travaux éligibles au taux de 5,5% comprennent :
L'isolation thermique des parois opaques (murs, toiture, planchers)
L'isolation thermique des parois vitrées
L'installation ou le remplacement d'équipements de chauffage
L'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire
La pose de panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques
Les travaux induits directement liés à ces installations
Pour bénéficier de ce taux super-réduit, les travaux doivent respecter des critères de performance énergétique précis, définis par l'administration fiscale. Ces critères sont régulièrement mis à jour pour suivre l'évolution des normes environnementales.
Les travaux exclus des taux réduits de TVA pour les SCI
Certains travaux ne peuvent pas bénéficier des taux réduits de TVA. Il s'agit notamment :
Des travaux d'agrandissement et de surélévation
De la création de nouvelles surfaces habitables
Des travaux d'embellissement purs (peinture décorative, papier peint)
Des équipements électroménagers et mobiliers
Des travaux dans des locaux à usage professionnel
Des travaux dans des logements de moins de deux ans
💡Le saviez-vous ? De plus, les travaux réalisés par les associés eux-mêmes, même s'ils sont professionnels du bâtiment, ne peuvent pas bénéficier du taux réduit. Il est donc impératif de faire appel à une entreprise tierce.
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La prime CEE : une aide accessible à toutes les SCI
Les Certificats d'Économie d'Énergie constituent un soutien financier majeur pour les projets de rénovation énergétique des SCI. En 2024, les montants ont été significativement revalorisés. Cette prime, versée par les fournisseurs d'énergie, varie selon la localisation du bien et l'ampleur des travaux entrepris.
👉 Par exemple, pour une maison de 100m², l'isolation des combles peut être financée entre 1 500€ et 2 500€, tandis que l'installation d'une pompe à chaleur peut bénéficier d'une aide allant jusqu'à 5 000€.
La zone géographique joue un rôle déterminant dans le calcul de la prime, avec des bonus spécifiques pour les zones rurales et montagneuses. Les revenus des occupants sont également pris en compte pour les SCI familiales, tout comme le type d'énergie remplacée, les énergies fossiles donnant droit à des primes plus conséquentes.
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MaPrimeRénov' 2024 : oui si la demande est faite par l'associé
Pour l'aide MaPrimeRénov', le dispositif est un peu plus compliqué.
Si vous êtes propriétaire d'un bien via une SCI, sachez que MaPrimeRénov' n'est pas accessible pour ce type de structure. Les logements mis en location ou les résidences secondaires appartenant à une SCI ne peuvent pas non plus prétendre à cette aide.
En revanche, un associé occupant le logement en tant que résidence principale peut en bénéficier, à condition de respecter le plafond de ressources défini. Attention, les travaux doivent être éligibles et répondre aux critères stricts fixés par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Si la demande est acceptée, deux dispositifs sont possibles selon l'ampleur des travaux à envisager : MaPrimeRénov' parcours accompagné et MaPrimeRénov' rénovation par geste.
Pour une rénovation d'ampleur : MaPrimeRénov' Parcours accompagné permet de financer jusqu'à 90% des travaux de rénovation énergétique (pour les ménages très modestes qui améliore le DPE d'un bien pour le faire sortir du statut de passoire thermique = note D au DPE min).
👉 Pour une rénovation globale, l'aide peut atteindre 35 000€ lorsque le gain énergétique dépasse 55%, avec un bonus supplémentaire de 5 000€ pour l'atteinte du niveau BBC rénovation.
Pour des travaux ciblés, le montant est forfaitaire : l'installation d'une pompe à chaleur peut être subventionnée jusqu'à 5 000 €, tandis que l'isolation des murs par l'extérieur bénéficie d'une aide pouvant atteindre 75€ par mètre carré. Le dispositif prévoit également une prise en charge partielle du remplacement des fenêtres, avec 100€ d'aide par fenêtre installée.
L'éco-PTZ 2024 : un financement sans intérêts pour les SCI
L'éco-prêt à taux zéro représente une solution de financement avantageuse pour les SCI. Ce prêt sans intérêts peut s'élever jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, avec une durée de remboursement étendue à 20 ans. Pour des interventions plus ciblées, le montant s'ajuste avec par exemple 30 000€ maximum pour un bouquet de trois travaux, avec un remboursement possible sur 15 ans. Deux conditions majeures :
au moins 1 des associés doit être une personne physique.
la SCI doit être imposée sur le revenu (imposition transparente).
Simplifiez vos démarches pour l'éco-PTZ en choisissant un expert RGE qualifié pour vos travaux.
Le déficit foncier majoré : un avantage fiscal renforcé pour les SCI de location en 2024
Le législateur a considérablement renforcé l'avantage fiscal lié au déficit foncier pour les SCI réalisant des travaux de rénovation énergétique. Le plafond de déduction, habituellement fixé à 10 700€, est désormais porté à 21 400€ pour les dépenses de rénovation énergétique. Cette majoration significative s'applique uniquement aux travaux permettant une amélioration mesurable de la performance énergétique du bien.
Pour bénéficier de ce plafond rehaussé, la SCI doit justifier d'un gain énergétique d'au moins deux classes DPE après travaux. Un audit énergétique préalable, réalisé par un professionnel certifié, devient donc indispensable. Cette mesure s'inscrit dans une stratégie globale d'incitation à la rénovation du parc locatif français, particulièrement pertinente dans le contexte des nouvelles obligations liées au DPE.
Loc'Avantages : une réduction fiscale pour la location sociale en SCI
Le dispositif Loc'Avantages offre une opportunité supplémentaire de réduction fiscale pour les SCI qui s'engagent dans la location à loyer maîtrisé. Ce mécanisme permet d'obtenir une réduction d'impôts allant de 15% à 65% des revenus locatifs, selon le niveau d'engagement choisi et la zone géographique du bien.
Les conditions d'éligibilité au dispositif Loc'Avantages requièrent notamment un engagement de location de 6 ans minimum et le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Niveau d'engagement
Réduction de loyer
Réduction d'impôts sans intermédiation locative
Réduction d'impôts avec intermédiation locative
Loc1
15%
15%
20%
Loc2
30%
35%
40%
Loc3
45%
Recours à une intermédiation locative obligatoire
65%
Ce dispositif peut se cumuler avantageusement avec les aides à la rénovation énergétique, permettant ainsi d'optimiser la rentabilité globale de l'investissement tout en participant à l'effort de rénovation du parc locatif français.
Face à la multiplicité des aides disponibles, il peut être complexe de déterminer la meilleure stratégie d'investissement. Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous recommandons de consulter ce guide qui présente comment investir dans l'immobilier en toute simplicité. Cette ressource propose des analyses détaillées pour maximiser le rendement de vos investissements immobiliers tout en profitant au mieux des aides disponibles.
Pourquoi engager une rénovation énergétique pour votre SCI en 2024 ?
La rénovation énergétique représente un investissement stratégique pour les SCI en 2024. Au-delà des nombreuses aides disponibles, ce type de travaux offre des avantages multiples tant sur le plan financier qu'environnemental.
Répondre aux nouvelles obligations du DPE
La réglementation environnementale devient de plus en plus exigeante pour les propriétaires immobiliers. Depuis la motion de censure du gouvernement, les logements classés G seront considérés comme indécents et ne pourront plus être mis en location à partir de 2026 (réforme initialement prévue pour 2025). Cette interdiction s'étendra progressivement aux logements classés F en 2028, puis E en 2034. Les SCI propriétaires doivent donc anticiper ces échéances pour éviter une dévalorisation de leur patrimoine ou une impossibilité de location.
Valoriser durablement le patrimoine immobilier de la SCI
La valeur des biens immobiliers est désormais étroitement liée à leur performance énergétique (valeur verte). Un logement rénové aux normes actuelles bénéficie d'une plus-value significative à la revente, estimée entre 5% et 15% selon les études récentes. Les acquéreurs et locataires privilégient de plus en plus les biens économes en énergie, garantissant ainsi une meilleure liquidité du patrimoine de la SCI.
Garantir des économies d'énergie durables
Les travaux de rénovation énergétique permettent de réduire significativement les charges énergétiques. Dans un contexte de hausse des prix de l'énergie, cette diminution des consommations représente un argument de poids pour les locataires et un facteur de rentabilité accrue pour les SCI occupantes. Les économies réalisées peuvent atteindre 30% à 60% selon l'ampleur des travaux effectués.
Par exemple, une SCI investissant dans une isolation complète et le remplacement d'une chaudière vétuste peut constater :
Une réduction de 40% des consommations de chauffage
Une amélioration significative du confort thermique
Une valorisation immédiate du bien de 10% en moyenne
Un retour sur investissement entre 5 et 10 ans grâce aux aides
Réduisez vos coûts énergétiques et valorisez votre patrimoine immobilier dès maintenant avec des travaux adaptés.
S'inscrire dans une démarche environnementale vertueuse
La rénovation énergétique contribue directement à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. En 2024, cet engagement environnemental devient un critère de choix déterminant pour les locataires et les investisseurs. Une SCI qui rénove son patrimoine démontre sa responsabilité sociétale tout en anticipant les futures réglementations environnementales.
Le conseil Habitatpresto:
Commencez par un audit énergétique
Pour maximiser vos économies et assurer la performance énergétique de votre rénovation, commencez par un audit énergétique complet de votre bien, réalisé par un professionnel certifié. Cela vous permettra d’identifier les priorités : isolation ou chauffage.
Est-ce qu'une SCI peut bénéficier de MaPrimeRénov' ?
La SCI, en tant que personne morale, ne peut pas bénéficier de MaPrimeRénov'. De même, la SCI ne peut pas bénéficier de MaPrimeRénov' pour les logements mis en location, de même si le bien est une résidence secondaire. Par contre, l'associé occupant le logement à titre de résidence principale et dès lors qu'il respecte le plafond de ressources peut demander MaPrimeRénov'. Par ailleurs, les travaux doivent être éligibles et respecter les critères imposés par l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Quelles sont les aides pour une SCI ?
Une SCI peut accéder à plusieurs aides comme MaPrimeRénov' (seulement si la SCI est exclusivement composée d’associés, personnes physiques, occupant le bien en tant que résidence principale), l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Ces dispositifs s'appliquent sous conditions, notamment pour encourager les travaux de rénovation énergétique. Les aides locales peuvent également être disponibles selon la région ou la commune. Les incitations fiscales comme les réductions d'impôts pour les travaux de rénovation dans des logements anciens peuvent être exploitées par une SCI. Ces aides réduisent le coût des travaux tout en augmentant la valeur des biens.
Est-ce qu'une SCI peut faire un éco-PTZ ?
Une SCI peut bénéficier de l'éco-PTZ à condition que ses associés soient exclusivement des personnes physiques et que le bien concerné soit loué à usage de résidence principale. Ce prêt sans intérêt finance des travaux d'amélioration énergétique, comme l'isolation thermique ou l'installation de systèmes de chauffage performants. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce dispositif facilite le financement des rénovations tout en optimisant les performances énergétiques des logements.
Comment financer les travaux d'une SCI ?
Une SCI peut financer ses travaux grâce à plusieurs leviers comme les aides publiques (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) et des emprunts bancaires adaptés. Les associés peuvent également effectuer des apports en capital pour financer directement les rénovations. Le crédit-bail immobilier peut être une option pour des projets importants. De plus, les loyers perçus permettent souvent de rembourser une partie des emprunts contractés pour les travaux. Cette stratégie optimise la gestion financière tout en valorisant le patrimoine immobilier.
Lexique utile
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) Dispositif obligeant les fournisseurs d'énergie à promouvoir l'efficacité énergétique en finançant des travaux chez les consommateurs. Les SCI peuvent bénéficier de primes pour des travaux spécifiques, réduisant ainsi le coût global des rénovations.
Déficit foncier Mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers le montant des travaux de rénovation, et, sous certaines conditions, de réduire leur revenu global imposable. Pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu, cela peut significativement diminuer la charge fiscale.
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) Prêt sans intérêt destiné à financer des travaux de rénovation énergétique. Les SCI soumises à l'impôt sur le revenu, avec au moins un associé personne physique, peuvent en bénéficier pour des logements occupés en résidence principale.
Loc'Avantages Dispositif offrant une réduction d'impôt aux propriétaires louant à des loyers modérés à des ménages modestes. Les SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent en bénéficier, avec des subventions supplémentaires en cas de travaux de rénovation.
MaPrimeRénov' Aide financière pour la rénovation énergétique des logements. Les SCI ne sont généralement pas éligibles, sauf exceptions pour les associés occupants à titre gratuit ou onéreux, sous conditions strictes.
Personne morale Entité juridique, comme une SCI, ayant des droits et obligations. Les personnes morales sont souvent exclues de certaines aides destinées aux particuliers.
Personne physique Individu avec des droits et obligations juridiques. La présence d'associés personnes physiques dans une SCI peut conditionner l'accès à certaines aides.
Professionnel Reconnu Garant de l'Environnement (RGE) Label attribué aux professionnels du bâtiment spécialisés en rénovation énergétique. Faire appel à un artisan RGE est souvent une condition pour bénéficier d'aides financières.
Résidence principale Logement occupé au moins huit mois par an. De nombreuses aides exigent que le bien rénové soit une résidence principale.
Société Civile Immobilière (SCI) Structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer un patrimoine immobilier commun. Le statut de la SCI influence l'éligibilité à diverses aides à la rénovation.
Subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) Aides financières pour la rénovation des logements privés. Les SCI peuvent y prétendre sous conditions, notamment en louant à des ménages modestes.
Taux de TVA réduit Application d'un taux de TVA de 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels RGE. Les SCI peuvent en bénéficier, réduisant ainsi le coût des travaux.
Travaux d'amélioration Interventions visant à augmenter le confort ou la valeur d'un bien sans en modifier la structure. Certains travaux d'amélioration énergétiques sont éligibles à des aides financières.
Travaux d'entretien Opérations destinées à maintenir un bien en bon état. Ils sont généralement déductibles fiscalement, mais n'ouvrent pas droit aux aides à la rénovation énergétique.
Travaux de rénovation énergétique Ensemble des travaux visant à améliorer la performance énergétique d'un bâtiment, tels que l'isolation ou le remplacement du système de chauffage. Ces travaux sont souvent éligibles à diverses aides financières.
Travaux induits Travaux complémentaires nécessaires à la réalisation de travaux principaux de rénovation énergétique. Ils peuvent bénéficier du taux de TVA réduit s'ils sont indissociablement liés.
Travaux de rénovation globale Approche consistant à réaliser un ensemble cohérent de travaux pour améliorer significativement la performance énergétique d'un bâtiment. Cette stratégie peut ouvrir droit à des aides spécifiques.
Valeur verte Surcote immobilière liée à la performance énergétique et environnementale d'un bien. Une meilleure étiquette énergétique peut augmenter la valeur de revente ou de location d'un bien.
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) Contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier avant ou pendant sa construction. Les modalités d'aides à la rénovation diffèrent pour les biens acquis en VEFA.
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