Si vous manquez de place chez vous, la surélévation de maison pourrait vous intéresser. Elle consiste à ajouter un ou plusieurs étages à une construction. Le prix d'une surélévation se situe en moyenne entre 2 000 et 2 600 € le m2. C'est un budget conséquent mais il vous permet d'agrandir votre maison, sans avoir besoin de déménager. Découvrez vite le budget à prévoir et toutes les infos pratiques pour votre projet !
Combien coûte une surélévation de maison ?
Gagner de l’espace sans empiéter sur votre terrain, c’est possible avec une surélévation ! Que ce soit pour agrandir votre maison familiale, créer une suite parentale ou ajouter un espace locatif, cette solution séduit de plus en plus de propriétaires. Mais combien prévoir pour un tel projet ?
En moyenne, le coût d’une surélévation oscille entre 2 000 et 2 600 € par m², en fonction de plusieurs facteurs :
✔ Le type de structure : surélévation en bois (plus légère et rapide à poser) ou en béton (plus résistante mais plus lourde).✔ L’état du bâti existant : la solidité des fondations et des murs porteurs doit être vérifiée.✔ Le niveau de finition : hors d’eau/hors d’air (structure + toiture + menuiseries) ou clé en main (avec isolation, électricité et finitions).✔ Les contraintes techniques : hauteur sous plafond, raccordements aux réseaux, mise aux normes.
👉 Exemple de budget : pour une surélévation de 50 m², le coût peut aller de 100 000 à 130 000 €, selon les spécificités du chantier.
Prix d'une surélévation selon le type de projet
Lorsque l’on parle de surélévation de maison, il ne s’agit pas uniquement d’ajouter un nouvel étage du sol au plafond. Il existe plusieurs techniques, chacune avec ses spécificités, ses contraintes et son coût. Le choix dépendra de votre budget, de la structure actuelle de votre maison et de l’usage que vous souhaitez faire du nouvel espace.
| Type de projet | Prix moyen |
| Surélévation en ossature bois avec un nouvel étage de 30 m² (aménagement compris) | 60 000 à 78 000 € |
| Surélévation en ossature bois avec un nouvel étage de 40 m² (aménagement compris) | 80 000 à 104 000 € |
| Surélévation en ossature bois avec un nouvel étage de 60 m² (aménagement compris) | 120 000 à 156 000 € |
| Surélévation sans aménagement (structure et toiture uniquement) | 1 600 à 2 600 €/m² |
| Surélévation avec aménagement intérieur clé en main | 2 700 à 3 200 €/m² |
| Modification de pente de toiture | À partir de 20 000 € |
La surélévation complète : transformer une maison de plain-pied en maison à étage
C’est la solution la plus ambitieuse et la plus radicale. Elle consiste à retirer entièrement la toiture pour ajouter un véritable niveau supplémentaire, avec une nouvelle charpente et une toiture refaite à neuf. L’espace gagné est maximal et permet d’aménager plusieurs pièces comme des chambres, une salle de bain, voire un grand espace de vie à l’étage.
Ce type de projet est particulièrement adapté aux maisons de plain-pied où l'on souhaite optimiser la surface habitable sans empiéter sur le jardin. Il est aussi privilégié pour les terrains où une extension horizontale est impossible ou coûteuse.
Cependant, la surélévation complète représente un chantier lourd : il faut s’assurer que les fondations et les murs existants pourront supporter la nouvelle structure. Une étude préalable par un ingénieur structure est souvent nécessaire. De plus, ce type de travaux entraîne une période de gros œuvre durant laquelle la maison est inhabitable, obligeant parfois les occupants à se reloger temporairement.
💰 Prix moyen : Entre 2 700 et 3 200 €/m², soit 135 000 à 160 000 € pour une surélévation de 50 m² avec aménagement.
La surélévation partielle : un compromis efficace
Plutôt que d’ajouter un étage complet, une surélévation partielle consiste à rehausser seulement une partie de la maison. Cela peut être au-dessus d’un garage, d’une extension existante ou même d’une aile de la maison.
Cette option permet de gagner une ou plusieurs pièces sans bouleverser totalement l’agencement général. C’est une bonne solution pour ajouter une suite parentale ou une chambre supplémentaire pour un enfant tout en maîtrisant son budget.
L’avantage majeur de cette approche est qu’elle limite l’ampleur des travaux par rapport à une surélévation complète. Elle peut parfois être réalisée en conservant la toiture existante sur une partie de la maison. Toutefois, il faut bien réfléchir à l’intégration architecturale pour éviter un résultat inesthétique.
💰 Prix moyen : Entre 1 800 et 2 600 €/m², soit 54 000 à 78 000 € pour une surélévation partielle de 30 m².
La modification de pente de toiture : exploiter l’espace sous les combles
Si votre maison possède un toit avec une pente faible, il est parfois possible de la modifier pour créer une hauteur sous plafond suffisante et aménager des combles habitables. Contrairement aux autres types de surélévation, cette technique ne nécessite pas d’ajouter une structure verticale supplémentaire, mais plutôt d’ajuster la charpente et la couverture.
C’est une alternative particulièrement intéressante pour les maisons qui disposent déjà d’un espace sous toiture inexploité. En rehaussant légèrement le faîtage ou en changeant l’angle des versants, on gagne plusieurs mètres carrés habitables sans toucher aux murs porteurs.
Toutefois, cette solution est très réglementée. Dans certaines communes, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) interdit toute modification de pente. Il est donc indispensable de consulter la mairie avant d’entreprendre ce type de travaux.
💰 Prix moyen : À partir de 20 000 €, pouvant aller jusqu’à 60 000 € selon la surface et la complexité du projet.
La surélévation en ossature bois : une solution légère et rapide
De plus en plus de propriétaires choisissent le bois pour leur surélévation, car c’est un matériau léger qui réduit les contraintes structurelles sur les murs porteurs et les fondations existantes. En plus d’être esthétique et écologique, l’ossature bois permet de réaliser un chantier plus rapide, car les éléments peuvent être préfabriqués en atelier avant d’être assemblés sur place.
C’est une solution idéale pour ceux qui veulent limiter les nuisances et la durée des travaux. En effet, une surélévation en bois peut être posée en seulement quelques semaines, là où une structure en béton ou en parpaing prendrait plusieurs mois.
En revanche, il faut prévoir un bon traitement du bois contre l’humidité et les insectes xylophages. Dans certaines régions très humides, une isolation renforcée et une bonne ventilation seront essentielles pour garantir la longévité du nouvel étage.
💰 Prix moyen : Entre 1 600 et 2 600 €/m² pour une structure brute, et entre 2 500 et 4 000 €/m² pour une surélévation clé en main avec isolation et aménagement intérieur.
👉 Quelle solution choisir ?
Le choix de la surélévation dépend avant tout de vos besoins et de votre budget.
Si vous souhaitez gagner un maximum d’espace, la surélévation complète reste la solution la plus efficace, mais aussi la plus lourde en termes de travaux et de coût. Pour une extension plus ciblée, la surélévation partielle permet d’agrandir une partie de la maison sans toucher à l’ensemble de la toiture, limitant ainsi l’impact du chantier.
Si vous disposez déjà de combles sous-exploités, la modification de pente peut être une alternative plus économique, évitant d’avoir à reconstruire une structure porteuse supplémentaire. De son côté, l’ossature bois séduit par sa légèreté et la rapidité de son installation, idéale si vous souhaitez limiter la durée des travaux et réduire la surcharge sur les fondations.
Quel que soit votre choix, une étude de faisabilité est essentielle pour vérifier la capacité de votre maison à supporter une surélévation et éviter toute mauvaise surprise.
Prix d’une surélévation de maison selon la surface
Chaque projet est unique et dépend de la superficie souhaitée. Voici des estimations détaillées pour vous donner une idée du budget à prévoir en fonction de votre projet.
📏 Prix d’une surélévation de 100 m² : agrandir une maison familiale
Une grande surélévation de 100 m² permet d’ajouter plusieurs chambres, une salle de bain et un espace de vie supplémentaire.
Exemple de devis : transformation complète
- Démolition de la toiture existante : 8 000 €
- Renforcement des fondations et des murs porteurs : 12 000 €
- Ossature en bois + charpente et toiture neuve : 110 000 €
- Isolation thermique + cloisons intérieures : 18 000 €
- Électricité, plomberie et finitions : 20 000 €
➡ Budget total : environ 168 000 € TTC
📏 Prix d’une surélévation de 20 m² : créer une suite parentale
Idéal pour agrandir une chambre existante ou créer une suite indépendante avec salle de bain.
Exemple de devis : ajout d’une suite parentale
- Extension de la structure avec ossature bois : 36 000 €
- Toiture et couverture : 8 000 €
- Isolation et cloisonnement : 6 500 €
- Installation électrique + plomberie pour une salle de bain : 7 500 €
➡ Budget total : environ 58 000 € TTC
📏 Prix d’une surélévation de 30 m² : bureau et chambre d’appoint
Un espace polyvalent parfait pour un bureau + chambre ou un studio indépendant.
Exemple de devis : surélévation en bois avec isolation renforcée
- Création d’un plancher porteur : 14 000 €
- Charpente et couverture : 25 000 €
- Isolation et cloisons intérieures : 10 000 €
- Électricité et chauffage : 6 000 €
➡ Budget total : environ 75 000 € TTC
📏 Prix d’une surélévation de 40 m² : un espace nuit supplémentaire
Ajout de deux chambres et d’une salle de bain pour répondre aux besoins d’une famille grandissante.
Exemple de devis : extension en dur avec toiture traditionnelle
- Démolition et préparation : 10 000 €
- Construction des murs + renforcement des fondations : 30 000 €
- Toiture et zinguerie : 15 000 €
- Isolation, chauffage et finitions : 18 000 €
➡ Budget total : environ 110 000 € TTC
📏 Prix d’une surélévation de 50 m² : un étage complet
Un agrandissement idéal pour une maison ancienne avec un étage unique à aménager.
Exemple de devis : extension bois avec finition clé en main
- Dépose de la toiture : 9 000 €
- Ossature bois et charpente : 65 000 €
- Menuiseries, isolation et finitions : 30 000 €
- Mise aux normes électriques et sanitaires : 12 000 €
➡ Budget total : environ 116 000 € TTC
📏 Prix d’une surélévation de 60 m² : un nouvel espace de vie complet
Idéal pour ajouter un salon, des chambres supplémentaires et optimiser l’espace.
Exemple de devis : agrandissement clé en main en dur
- Travaux préparatoires (renforcement des fondations) : 15 000 €
- Maçonnerie et toiture : 80 000 €
- Cloisons, isolation et finitions : 25 000 €
➡ Budget total : environ 145 000 € TTC
📏 Prix d’une surélévation de 80 m² : agrandir pour louer ou accueillir un proche
Un nouvel espace de vie complet avec chambres, séjour et salle d’eau.
Exemple de devis : création d’un étage complet en ossature bois
- Structure et charpente : 95 000 €
- Ouvertures et menuiseries : 18 000 €
- Isolation et finitions : 30 000 €
- Raccordements et mise aux normes : 12 000 €
➡ Budget total : environ 155 000 € TTC
Comment faire baisser le prix d’une surélévation de maison ?
La surélévation est une solution idéale pour agrandir votre maison, mais son coût peut vite grimper. Heureusement, il existe plusieurs moyens d’optimiser votre budget sans compromettre la qualité des travaux.
1️⃣ Privilégier une ossature bois pour réduire les coûts
Le choix du matériau joue un rôle clé dans le budget final. Une surélévation en bois est environ 10 à 15 % moins chère qu’une construction en béton ou en parpaing. Pourquoi ?
✔ Le bois est plus léger, ce qui réduit le besoin de renforcement des fondations.✔ La construction est plus rapide, limitant le coût de la main-d’œuvre.✔ Moins de nuisances et de déchets sur le chantier, donc moins de frais annexes.
👉 Exemple concret : pour une surélévation de 50 m², une structure en béton coûterait autour de 125 000 €, contre 110 000 € en ossature bois.
2️⃣ Opter pour une surélévation partielle au lieu d’un étage complet
Inutile de tout surélever si votre besoin en surface est limité. Une extension verticale partielle, sur une aile de la maison ou au-dessus du garage, permet de réduire le coût des matériaux et des travaux.
✔ Moins de charges sur les fondations = moins de renforcement structurel.
✔ Une toiture partiellement conservée réduit les frais de couverture.✔ Une surface plus petite implique moins de finitions et d’aménagements intérieurs.
👉 Exemple concret : une surélévation complète de 80 m² coûte environ 180 000 €, alors qu’une extension partielle de 40 m² peut être réalisée pour 85 000 à 100 000 €.
3️⃣ Comparer plusieurs devis et négocier intelligemment
Tous les artisans n’appliquent pas les mêmes tarifs. Faire jouer la concurrence est une des meilleures façons de réduire la facture.
✔ Demandez au moins trois devis détaillés pour comparer les prix.
✔ Vérifiez que les prestations incluses sont bien les mêmes (isolation, menuiseries, finitions…).✔ Négociez un tarif préférentiel si vous faites réaliser d’autres travaux en parallèle (ravalement, toiture…).✔ Privilégiez les périodes creuses pour les artisans (automne/hiver), où les prix peuvent être plus attractifs.
4️⃣ Profiter de la TVA réduite à 10 %
Si votre maison a plus de 2 ans, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 10 % sur une partie des travaux, au lieu des 20 % habituels.
⚠️ Conditions pour en bénéficier :
- La surélévation doit être réalisée par une entreprise.
- L’espace ajouté doit être intégré au bâti existant (pas une extension indépendante).
- La TVA à 10 % s’applique aux travaux de structure, d’isolation et d’aménagement intérieur (mais pas aux équipements comme la cuisine ou la salle de bain).
👉 Exemple d’économie : sur un projet de 50 m² à 120 000 € HT, avec la TVA à 10 % au lieu de 20 %, vous économisez 12 000 € !
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Surélever une maison ne se résume pas seulement à ajouter un étage : cette transformation impacte directement la structure du bâtiment existant et impose de respecter des normes strictes. Pour garantir la sécurité, la durabilité et la conformité du projet, plusieurs études techniques doivent être réalisées en amont. Ces analyses représentent un coût non négligeable qu’il est essentiel d’intégrer dans le budget global des travaux.
👉 Comptez entre 5 % et 15 % du coût total du chantier pour les études techniques
Combien prévoir pour les études techniques dans le budget global ?
Si vous envisagez une surélévation de 50 m², les études techniques restent un poste de dépense à anticiper pour garantir la faisabilité et la sécurité du projet. Voici une estimation des coûts adaptés à cette surface, basée sur les tarifs généralement pratiqués.
| Étude | Prix moyen | Rôle clé |
| Architecte | 18 500 à 23 500 € | Plans, formalités, supervision des travaux |
| Thermicien | 5 000 à 7 000 € | Étude énergétique et conformité RE 2020 |
| Ingénieur structure | 3 000 à 4 000 € | Vérification et renforcement des structures |
| Étude de sol | 1 500 à 2 500 € | Solidité des fondations et renforcement éventuel |
| TOTAL estimé | 28 000 à 37 000 € | Soit 560 à 740 €/m² surélevé |
Pourquoi estimer les coûts sur 50 m² ? Une surface de 50 m² est un bon repère, car elle correspond à une surélévation standard permettant d’ajouter deux chambres et une salle de bain, ou bien une suite parentale avec dressing et bureau.
👉 Pour d’autres surfaces, vous pouvez estimer les coûts en appliquant ces ratios :
- 60 m² : ajoutez environ 10 à 15 % aux montants ci-dessus
- 40 m² : retirez environ 10 %
- 100 m² : prévoyez un budget d’études majoré d’environ 20 à 25 %
💡 Bon à savoir :
Certaines études, comme le diagnostic géotechnique, ont un prix fixe peu dépendant de la surface. À l’inverse, l’architecte et le thermicien ajustent leurs honoraires en fonction de la complexité et du volume de la surélévation.
Plus la maison est ancienne, plus ces études sont cruciales pour éviter les mauvaises surprises (maçonnerie fragilisée, fondations sous-dimensionnées…).
Voici ensuite un aperçu détaillé des interventions nécessaires et de leurs tarifs.
Architecte : obligatoire dès 150 m² et un précieux allié
Un architecte n’est pas seulement un dessinateur de plans. Il est le chef d’orchestre du projet et veille à ce que la surélévation soit techniquement faisable, conforme aux règles d’urbanisme et optimisée sur le plan fonctionnel et esthétique. Le recours à un architecte est obligatoire si, après surélévation, votre maison dépasse 150 m² de surface habitable.
✅ Ses missions :
- Concevoir les plans et assurer la cohérence du projet
- Gérer les formalités administratives, comme le dépôt du permis de construire
- Commander et analyser les études techniques nécessaires (thermique, structure, géotechnique)
- Superviser les travaux et coordonner les différents corps de métier
💰 Coût : Les honoraires d’un architecte varient entre 22 000 et 28 000 € pour une surélévation de 60 m². Ce tarif peut être calculé au forfait ou en pourcentage du coût des travaux (généralement entre 8 % et 12 %).
Étude thermique : une obligation au-delà de 50 m²
Toute extension ou surélévation doit respecter la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), qui impose des performances énergétiques minimales. L’étude thermique permet de vérifier que l’isolation, l’orientation et les équipements du nouvel étage garantissent une efficacité optimale. Un bon thermicien peut vous aider à anticiper des gains énergétiques, notamment en combinant la surélévation avec une isolation performante et en intégrant des solutions passives (orientation, vitrage, inertie thermique).
✅ Pourquoi est-ce indispensable ?
- Calcul du Bbio (Besoin Bioclimatique) pour s’assurer que la future construction consomme peu d’énergie
- Conseils sur le choix des matériaux isolants et des menuiseries
- Vérification de la conformité aux exigences RE 2020
💰 Coût : Entre 6 000 et 8 000 €, selon la surface et la complexité du projet.
Ingénieur structure (ou ingénieur béton) : indispensable pour vérifier la solidité
L’ajout d’un étage augmente le poids supporté par les murs porteurs et les fondations. Une étude structurelle permet d’identifier les éventuels renforcements nécessaires. Si vous optez pour une ossature bois, le poids est plus léger qu’une surélévation en béton (+/- 30 % de gain), ce qui peut limiter le coût des renforcements structurels.
✅ Ses analyses :
- Étudier la résistance des murs existants et du plancher bas
- Déterminer si un renforcement des fondations est nécessaire
- Calculer la répartition des charges pour éviter les fissures et affaissements
💰 Coût : Entre 3 500 et 4 500 €, voire plus si des renforts complexes sont nécessaires.
Étude de sol (géotechnique) : vérifier la capacité des fondations
Contrairement à une extension classique, la surélévation ajoute des charges verticales sur un bâtiment existant. L’étude de sol permet de vérifier si les fondations actuelles peuvent les supporter ou si des renforts sont nécessaires.
✅ Pourquoi est-ce crucial ?
- Vérifier la portance et la stabilité du sol sous la maison
- Déterminer si des micropieux, un renforcement par ceinturage béton, ou une longrine sont requis
- Prévoir d’éventuels travaux de consolidation avant d’ajouter un étage
💰 Coût : Entre 1 500 et 2 500 €, selon la complexité du terrain.
💡 Bon à savoir :
Si votre maison repose sur un sol argileux ou instable, il faudra prévoir un renforcement, ce qui peut faire grimper la facture de plusieurs milliers d’euros.
Comment optimiser ces coûts ?
🔹 Passer par un architecte qui centralise tout : certains cabinets proposent des forfaits incluant plusieurs études, ce qui peut réduire le coût global.
🔹 Choisir une ossature bois : limite la surcharge sur la structure existante et réduit potentiellement les frais d’ingénierie.🔹 Anticiper une rénovation énergétique en même temps : si vous refaites la toiture et l’isolation en même temps que la surélévation, vous pouvez bénéficier de certaines aides comme MaPrimeRénov’.
L’importance d’anticiper ces études pour éviter les imprévus
Il peut être tentant de négliger certaines de ces études pour réduire le budget, mais cela peut entraîner des coûts encore plus élevés en cas de mauvaises surprises une fois les travaux commencés. Une surélévation mal préparée peut entraîner :
❌ Des fissures ou un affaissement du bâtiment quelques mois après les travaux.❌ Un chantier bloqué à cause d’une non-conformité avec les normes thermiques ou structurelles.❌ Un rejet de permis de construire faute d’étude thermique ou de garantie de solidité.
En résumé, bien que ces études représentent un coût conséquent, elles sont indispensables pour garantir la sécurité, la conformité et la durabilité de votre surélévation. Ne les considérez pas comme une dépense superflue, mais comme un investissement qui protège votre maison et votre budget sur le long terme.
Les aides pour surélever sa maison
La surélévation de votre maison est un projet ambitieux qui peut améliorer votre confort et augmenter la valeur de votre bien. Bien qu'il n'existe pas d'aides spécifiquement dédiées à la surélévation, plusieurs dispositifs peuvent vous aider à financer une partie des travaux, notamment si ceux-ci incluent des améliorations de la performance énergétique.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov' est une aide de l'État visant à financer les travaux de rénovation énergétique. Elle s'adresse aux propriétaires dont le logement a plus de 15 ans et qui l’occupent au moins 8 mois par an en résidence principale. Pour bénéficier de cette aide, les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et permettre un gain énergétique mesurable.
Dans le cadre d’une surélévation, seuls les travaux liés à l’isolation thermique de la toiture et des murs ou à l’amélioration du chauffage peuvent être pris en charge. Le montant de la prime dépend des revenus du foyer et des performances énergétiques attendues après travaux. Pour maximiser votre budget, il peut être intéressant de combiner MaPrimeRénov’ avec d’autres dispositifs comme l’Éco-PTZ.
La Prime CEE : un complément intéressant
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont une aide financière accordée par les fournisseurs d’énergie pour inciter les particuliers à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette prime peut être cumulée avec MaPrimeRénov’ et permet d’alléger encore davantage le coût de votre projet.
Dans le cadre d’une surélévation, l’isolation thermique des combles ou de la toiture est éligible à la Prime CEE. Le montant de cette aide dépend de plusieurs critères :
- Le type de travaux réalisés (isolation des murs et toiture, amélioration du chauffage).
- Les performances énergétiques des matériaux utilisés.
- Les revenus du ménage (les ménages aux revenus modestes bénéficient d’une prime plus élevée).
💰 Montant estimé : la Prime CEE pour l’isolation des combles ou de la toiture peut aller de 10 à 25 €/m² isolé, ce qui peut représenter plusieurs centaines ou milliers d’euros d’économies sur le coût des travaux.
En combinant MaPrimeRénov’, la Prime CEE et l’Éco-PTZ, vous pouvez réduire significativement le budget consacré à l’amélioration énergétique de votre surélévation.
Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)
L'Éco-PTZ est un prêt à taux d'intérêt nul destiné aux travaux d’amélioration énergétique. En 2025, il permet d’emprunter jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale avec isolation de la surélévation. Le remboursement s'étale sur jusqu'à 20 ans, ce qui allège considérablement l’impact financier du projet.
Pour être éligible, les travaux doivent permettre un gain énergétique significatif et être réalisés par un artisan RGE. Bonne nouvelle : l’Éco-PTZ est cumulable avec MaPrimeRénov’, ce qui permet d’optimiser le budget global de la surélévation tout en réduisant les pertes thermiques de la maison.
Aides de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah)
L’Anah propose des aides financières pour la rénovation des logements anciens, mais elles ne couvrent pas les extensions ou les surélévations. Toutefois, si votre projet inclut des travaux d’amélioration de la performance énergétique sur la partie existante de votre maison (isolation des murs anciens, changement des fenêtres, installation d’un système de chauffage performant), certaines aides de l’Anah pourraient être accessibles sous conditions de ressources.
Prêt Épargne Logement (PEL)
Si vous disposez d’un Plan Épargne Logement ouvert depuis plus de 4 ans, vous pouvez obtenir un prêt à taux préférentiel pour financer une partie des travaux de votre surélévation. Le montant accordé dépend des sommes épargnées et du barème en vigueur dans votre banque.
Ce financement est surtout intéressant pour compléter un autre prêt ou limiter le recours à un emprunt classique. Toutefois, les conditions varient d'un établissement bancaire à l'autre. Il est donc préférable de se renseigner auprès de son conseiller bancaire pour savoir si ce type de prêt est adapté à votre projet.
TVA à taux réduit
Certains travaux liés à la surélévation peuvent bénéficier d’une TVA réduite, sous certaines conditions.
- TVA à 10 % : elle s’applique aux travaux de rénovation et d’amélioration d’un logement achevé depuis plus de 2 ans. Pour une surélévation, elle concerne principalement les finitions, l’aménagement intérieur et les travaux de second œuvre.
- TVA à 5,5 % : réservée aux travaux d’amélioration énergétique, elle s’applique aux équipements et à l’isolation thermique si ceux-ci sont réalisés par un professionnel.
💡 À savoir :
la construction d’un étage supplémentaire est considérée comme une extension et non une simple rénovation. Par conséquent, elle reste soumise au taux standard de 20 % pour la partie construction neuve (gros œuvre, charpente, toiture). Cependant, les postes liés à l’amélioration énergétique pourront bénéficier d’un taux réduit si les conditions sont remplies.
Démarches à entreprendre
- Évaluation énergétique : Avant d'entamer les travaux, réalisez un audit énergétique pour identifier les améliorations possibles et les aides auxquelles vous pouvez prétendre.
- Choix des professionnels : Faites appel à des entreprises certifiées RGE pour la réalisation des travaux, condition nécessaire pour bénéficier de la plupart des aides.
- Montage des dossiers : Constituez les dossiers de demande d'aide en fournissant les devis détaillés, les justificatifs de revenus et tout autre document requis.
- Suivi des travaux : Assurez-vous du bon déroulement des travaux et conservez toutes les factures et attestations nécessaires pour le versement des aides.
Pourquoi faire surélever sa maison ? 4 avantages
La surélévation de maison est une technique de construction qui consiste à garder la même pente de toit et à apporter plus d’espace entre votre toit et le plafond de votre habitation sans modifier l'emprise au sol. De cette manière, la hauteur sous toit est suffisante pour créer un nouvel espace à vivre, on peut dire que c'est une surélévation de combles. Elle peut être totale ou partielle, tout dépendra de votre budget, mais aussi de vos besoins.
Les avantages d'un tel chantier sont multiples :
- doubler la surface habitable de votre maison en moins de 10 semaines, sans modifier l’emprise au sol.
- redistribuer les pièces de votre logement
- gagner en lumière en faisant poser un puits de lumière,
- pouvoir rester habiter dans votre ville, sans changer vos habitudes et sans déménager.
Comment savoir si on peut surélever sa maison ?
Il n'est pas toujours possible de surélever le toit ou de procéder à une rehausse de toiture. Plusieurs aspects administratifs et techniques sont à prendre en compte.
Les contraintes administratives
Tout d'abord, il faut savoir si la réglementation vous y autorise. Vous devez vous renseigner auprès de la mairie pour savoir ce que spécifie le PLU (Plan local d'urbanisme). Dans un soucis d'harmonisation urbaine, celui-ci indique la hauteur maximale des bâtiments mais aussi le choix des matériaux à privilégier.
Les contraintes techniques
En outre, toutes les maisons ne se prêtent pas à une surélévation. Les murs porteurs de votre logement ne sont pas toujours susceptibles de porter une charge supplémentaire. D'autre part, il faut que la pente de la toiture soit inférieure à 30°. Il faut faire intervenir un architecte, un bureau d'étude ou un charpentier-couvreur pour vous assurer de la viabilité du projet.
L'expertise de Laurent, charpentier dans le 44 :
"Si vous envisagez de surélever votre maison, la clé, c'est d’anticiper la surcharge sur les murs existants. Trop de gens pensent que leurs murs en parpaing ou en pierre vont tenir sans souci, mais la réalité, c’est qu’une bonne étude structurelle est indispensable. Ce que je conseille toujours, c’est d’utiliser un plancher bois avec poutres en lamellé-collé plutôt qu’une dalle béton classique. Pourquoi ? Parce que c’est plus léger, ça réduit la pression sur les fondations et ça évite de devoir renforcer toute la structure en dessous, ce qui coûte une fortune. J’ai eu un client à Nantes qui voulait absolument une dalle béton, son projet a pris six mois de retard à cause des reprises en sous-œuvre. S’il avait écouté mon conseil, il aurait économisé du temps et de l’argent, et serait monté dans sa nouvelle chambre bien plus tôt !"
Quels matériaux pour surélever votre maison ?
L'agrandissement de votre maison pourra être en maçonnerie ou en ossature bois.
L’élévation des murs porteurs en béton est plus classique, mais attention à la pression exercée sur la structure actuelle de la maison. C’est pour cette raison, que l’ossature bois est plébiscitée pour la surélévation. Celle-ci est légère, rapide à mettre en œuvre (ce qui évite du stress en cas d'intempéries), et souvent elle est préfabriquée en atelier en amont.
Pour ce genre de chantier, il est indispensable de faire appel à des professionnels, pour bénéficier de la garantie décennale, mais également des compétences des différents corps de métier qui entrent en jeu : maçons, plombiers, électriciens, couvreurs... Il ne faudra pas que le nouvel ouvrage fragilise le bâti existant !
💡
Bon à savoir :
Certaines entreprises sont spécialisées dans l'agrandissement et notamment l'élévation de toit plat ou de toit terrasse.
Surélévation totale de toiture ou partielle : quelle option choisir ?
Le choix entre une surélévation totale ou partielle dépend de plusieurs critères : la surface habitable que vous souhaitez gagner, votre budget, la capacité de votre maison à supporter un poids supplémentaire et les contraintes administratives locales.
La surélévation totale : pour maximiser l’espace
Si vous souhaitez ajouter un étage complet, la surélévation totale est la meilleure option. Elle consiste à démonter entièrement la toiture pour construire un nouvel étage avec des murs porteurs, une charpente et une couverture neuves. Cette solution offre un gain d’espace considérable, permettant d’aménager plusieurs pièces (chambres, salle de bain, espace de vie).
📌 À privilégier si :
- Vous avez une maison de plain-pied ou un étage unique et souhaitez doubler votre surface habitable.
- Votre famille s’agrandit et vous avez besoin de plusieurs nouvelles pièces.
- Vous envisagez un projet de rénovation globale, incluant l’isolation et une refonte de la toiture.
⚠️ Les contraintes à prévoir : Ce type de chantier est plus long (plusieurs mois), nécessite une déclaration préalable ou un permis de construire, et demande une étude de structure approfondie pour s’assurer que les fondations peuvent supporter le poids supplémentaire.
La surélévation partielle : une alternative plus économique
Si vous avez un budget limité ou que vous ne souhaitez pas créer un étage complet, la surélévation partielle est une excellente alternative. Elle consiste à rehausser une seule partie de la maison, soit sur une aile existante, soit sur une zone spécifique (par exemple, au-dessus du garage ou d’une extension).
📌 À privilégier si :
- Vous avez besoin d’une seule pièce supplémentaire, comme une suite parentale ou un bureau.
- Votre maison ne peut pas supporter le poids d’un étage complet sans renforcer les fondations.
- Vous souhaitez un chantier moins contraignant et plus rapide (généralement quelques semaines au lieu de plusieurs mois).
⚠️ Les limites à considérer : L’espace gagné reste limité et doit être bien optimisé. Par ailleurs, l’intégration architecturale est un point clé pour éviter une rupture esthétique avec le reste de la maison.
Comment surélever une maison ? Les étapes
1. Obtenir un permis de construire
Le permis de construire est obligatoire pour faire des travaux de surélévation de toiture. Il est nécessaire d'aller faire la demande en mairie avant d'entamer les travaux.
2. Etudier la faisabilité du projet
Comme précisé en amont, il faudra vous assurer qu'il est possible d'agrandir la maison sans risque d'effondrement. Des études sur les fondations et les murs porteurs doivent impérativement être réalisées.
3. Créer un accès à l'étage : bien penser le futur escalier
Avant toute chose, il vous faudra prévoir l’accès aux nouvelles pièces. Ce point important est étudié dès le début de votre projet, car l’emplacement et la surface occupée par un escalier sont des questions primordiales :
- Votre nouvel escalier ne doit pas gêner la circulation à l’étage inférieur, sachant que son emprise au sol peut aller de 1.60 m² à plus de 4 m² selon le modèle.
- Il faudra également prévoir que la trémie (ouverture dans le plancher) nécessite un emplacement au moins aussi large que les marches et long de 2 mètres minimum pour ne pas se cogner en montée ou en descente.
- Un escalier hélicoïdal (qui tourne sur lui-même) est vraiment très esthétique, mais peu pratique pour un déménagement. Il vous faudra peut-être passer les meubles par les fenêtres du nouvel étage !
- Pensez à l’usage de celui-ci : si de jeunes enfants, des personnes âgées sont amenées à le parcourir régulièrement, privilégiez le confort d’utilisation avec une hauteur et une largeur de marches adéquates, sans oublier la main courante.
Le sol de votre nouvel étage devra peut-être être créé ou renforcé en fonction de la configuration d’origine. Qu’un plancher porteur soit créé ou que vous utilisiez le plancher d’origine, n’hésitez pas à faire poser une sous-couche d’isolant phonique en dessous de votre nouveau revêtement de sol. Quel que soit le sol choisi (moquette, parquet, carrelage ou vinyle), vous atténuerez ainsi la transmission du bruit d’un étage à l’autre.
4. Déposer la toiture
Une fois le permis de construire obtenu et les analyses terminées, il est temps d'entamer les travaux. Pour cela, les ouvriers commencent par déposer la toiture. Cela signifie qu'il enlève le revêtement (tuiles, ardoises, zinc...). Puis, ils finissent par retirer la charpente. Afin d'éviter les infiltrations d'eau pendant les travaux, on recouvre de bâches étanches le plancher des combles .
5. Élever les murs
Après avoir retiré les poutres et pannes de la charpente, on élève les murs. Ces murs peuvent être fait en béton ou en bois, en fonction des recommandations du professionnel en charge des travaux. L'isolation des parois pourra être prévue à cette étape. Il peut s'agir d'une :
- isolation par l'intérieur. On place un isolant sur le mur interne ;
- isolation par l’extérieur. On installe un isolant entre la paroi et le bardage.
Enfin, on pose un bardage extérieur en bois, en PVC, en pierre reconstituée ou en béton. On peut aussi opter pour un revêtement comme du crépi.
6. Poser la nouvelle toiture
Ensuite, on remonte la toiture en commençant par la charpente. On isole la toiture et on place le revêtement. Il est possible de s'affranchir de la structure originale de la toiture en installant des lucarnes ou un velux. Cela vous permettra de gagner en luminosité.
7. L'aménagement du nouvel étage
Enfin, il faudra aménager le nouvel étage. Vous pouvez décider d'en faire une suite parentale avec une salle de bain, une salle de jeu ou encore une bibliothèque. Prenez votre temps pour préparer votre chantier et faites-vous plaisir ! Après tout, vous économisez les frais d'un déménagement et vous gardez vos voisins et amis y compris ceux de vos enfants. Vous pouvez vous faire quelques cadeaux avec une belle douche italienne ou un sauna particulier dans la nouvelle salle de bain ! Vous pouvez vous faire accompagner par un architecte d'intérieur pour bien organiser l'espace.
FAQ utile
Combien coûte une surélévation de maison ?
Comment savoir si je peux rehausser ma maison ?
Quelles autorisations sont nécessaires pour une surélévation ?
Références
- Surélever sa maison : tout ce qu’il faut savoir https://www.qualitel.org/particuliers/travaux-renovation/agrandissement-maison/surelever-une-maison/
- Quelle autorisation d'urbanisme déposer pour faire un agrandissement extérieur ou une surélévation ? https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36777
- Surélévation d’une maison : quelles sont les règles à suivre pour l’installation électrique ? https://www.promotelec.com/professionnels/fiche/surelevation-dune-maison-quelles-sont-les-regles-a-suivre-pour-linstallation-electrique/
- La surélévation https://www.architectes.org/sites/cnoa/files/2023-09/field_media_document/915-guide_surelevation_en_copropriete.pdf
- La surélévation, ou construire « la ville sur la ville » https://www.ffbatiment.fr/revues-guides/bam/55-juin-2019/la-surelevation-ou-construire-la-ville-sur-la-ville
- Image principale par Λεωνιδας via Adobe Stock
Lexique utile
- Acrotère : Muret en périphérie du toit plat servant de support pour une extension surélévée. Assure l’étanchéité et l’intégration esthétique de la surélévation.
- Ame : Partie centrale d'un matériau sandwich (comme un panneau isolant ou une poutre en bois lamellé-collé). Dans une surélévation, elle influence la résistance et l'isolation de la structure.
- Ancrage mécanique : Fixations métalliques utilisées pour solidariser la nouvelle structure aux murs existants. Indispensable pour garantir la stabilité de la surélévation.
- Bastaing : Pièce de bois de forte section servant de support pour le plancher ou la charpente. Souvent utilisé pour renforcer l’ossature porteuse lors d’une surélévation en bois.
- Charge admissible : Poids maximal que la structure existante peut supporter sans risque. Doit être calculé par un bureau d’études avant d’engager des travaux de surélévation.
- Chaînage horizontal : Armature en béton renforcé intégrée aux murs de la surélévation pour améliorer la résistance aux charges et aux mouvements du bâtiment.
- Contreventement : Système de renforcement (panneaux OSB, croisillons métalliques) visant à stabiliser la structure contre les vents et les mouvements du sol. Essentiel pour éviter toute déformation du nouvel étage.
- Dalle collaborante : Plancher en béton coulé sur une structure métallique ou bois, permettant d’alléger la charge et de renforcer l’assemblage entre ancien et nouveau niveau.
- Débord de toiture : Prolongement du toit au-delà des murs, protégeant les façades des intempéries. Peut nécessiter une adaptation lors d’une surélévation pour assurer la cohérence esthétique et fonctionnelle.
- Écran sous-toiture : Film pare-pluie installé sous la couverture pour améliorer l’étanchéité de la nouvelle toiture après surélévation. Indispensable pour éviter les infiltrations.
- Étude de sol : Analyse du terrain et des fondations existantes pour vérifier leur capacité à supporter un étage supplémentaire. Peut imposer un renforcement des fondations.
- Isolation thermique par l’extérieur (ITE) : Technique d’isolation appliquée sur les façades, souvent recommandée lors d’une surélévation pour éviter les ponts thermiques et améliorer la performance énergétique du bâtiment.
- Linteau renforcé : Élément structurel soutenant les ouvertures dans les murs de la surélévation. Un mauvais dimensionnement peut entraîner des fissurations ou des déformations.
- Mur ossature bois (MOB) : Technique de construction légère et rapide, privilégiée pour les surélévations en raison de sa légèreté et de son excellente isolation thermique.
- Pente de toiture minimale : Inclinaison nécessaire pour évacuer les eaux de pluie correctement après surélévation. Peut nécessiter une modification de la charpente existante.
- Plancher intermédiaire : Nouveau sol entre l’étage existant et la surélévation. Son poids et sa nature (béton, bois, métal) doivent être compatibles avec la structure existante.
- Portance des fondations : Capacité du sol et des fondations existantes à supporter la charge supplémentaire de la surélévation. Une étude est nécessaire pour vérifier leur résistance.
- Rehausse des murs : Augmentation de la hauteur des murs porteurs pour accueillir le nouvel étage. Peut être réalisée en maçonnerie ou en ossature bois selon la charge admissible.
- Solive renforcée : Poutre de plancher utilisée pour augmenter la capacité de charge du nouvel étage. Un dimensionnement incorrect peut entraîner un affaissement du sol.
- Trémie d’escalier : Ouverture pratiquée dans le plancher pour l’installation de l’escalier reliant l’ancien étage à la surélévation. Son emplacement doit être soigneusement étudié pour optimiser l’espace.
- Ventilation mécanique contrôlée (VMC) adaptée : Système de renouvellement de l’air réajusté après surélévation pour garantir une bonne circulation de l’air et éviter les problèmes d’humidité dans le nouvel étage.
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