Vous êtes copropriétaire et vous cherchez un moyen d’optimiser votre immeuble sans empiéter sur le foncier ? La surélévation est une solution idéale pour ajouter un ou plusieurs étages, créer de nouveaux logements et moderniser le bâtiment. Ce projet peut même financer des travaux de rénovation grâce à la vente des nouveaux lots. Mais combien ça coûte ? Quelles sont les démarches ? Quels matériaux privilégier ? Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Comment suréléver un immeuble ? Types et matériaux possibles
La surélévation d’un immeuble peut prendre plusieurs formes selon l’ampleur des travaux et les contraintes du bâtiment. Trois types de surélévations sont possibles :
- Le changement de pente de toit : idéal pour transformer un grenier inutilisé en espace habitable sans modifier la hauteur globale du bâtiment.
- La surélévation partielle : consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux sur une partie seulement de l’immeuble, souvent pour agrandir un logement existant.
- La surélévation complète : la solution la plus ambitieuse, qui ajoute un ou plusieurs étages sur toute la surface du bâtiment, permettant de créer plusieurs nouveaux logements.
Le choix du matériau pour une surélévation est essentiel, car il impacte la faisabilité technique, le coût et la rapidité des travaux. Voici un aperçu des options les plus utilisées :
| Matériau | Avantages | Contraintes |
| Bois | Léger, rapide à poser, performant thermiquement | Nécessite un entretien spécifique |
| Verre | Luminosité, esthétique moderne | Problème de surchauffe, entretien |
| Acier | Robuste, léger, rapide à installer | Prix élevé |
| Béton cellulaire | Bonne isolation, résistant au feu | Plus lourd que le bois ou l’acier |
Le bois : légèreté et performance thermique
C’est la solution la plus prisée pour les surélévations, notamment en ville. Son principal atout ? Son extrême légèreté : il est cinq fois plus léger que le béton, ce qui réduit les besoins de renforcement des fondations et simplifie le chantier.
Les avantages d’une surélévation en bois :
- Travaux rapides grâce à la préfabrication en atelier, limitant les nuisances pour les habitants.
- Isolation thermique et phonique optimisée, surtout avec du CLT (Cross Laminated Timber).
- Adaptabilité aux bâtiments anciens, notamment ceux avec une toiture en pente, plus facile à démonter.
L'expertise de François, ingénieur structure dans le 75 :
"Si vous prévoyez une surélévation d’immeuble, ne partez pas tête baissée sur un ajout en béton ou en parpaing, même si c'est la structure d’origine. La clé pour éviter des renforcements coûteux des fondations, c’est d’opter pour une ossature bois ou acier. Ces matériaux permettent de diviser par deux, voire trois, la charge supplémentaire sur le bâtiment existant. J’ai travaillé sur un projet à Paris où un syndic voulait ajouter deux étages en béton. Après étude, on s’est rendu compte que ça nécessitait des micropieux et des renforts en sous-sol pour éviter des fissures dans les murs porteurs, ce qui explosait le budget. En passant sur une structure bois avec plancher CLT (Cross Laminated Timber), on a pu éviter tout renfort structurel et réduire le chantier de plusieurs mois. Résultat : moins de nuisances pour les habitants, un coût bien mieux maîtrisé et un gain thermique considérable. Une surélévation, ça ne s’improvise pas, et le bon choix du matériau change tout !"
L’acier : une solution robuste et adaptable
L’acier est souvent choisi pour sa résistance exceptionnelle et sa modularité. Il permet d’ajouter plusieurs niveaux sans alourdir excessivement l’immeuble, un point crucial en milieu urbain.
Pourquoi choisir l’acier ?
- Il s’adapte à toutes les architectures, qu’elles soient modernes ou plus traditionnelles.
- Les éléments peuvent être préfabriqués, accélérant le chantier.
- Il permet de grandes ouvertures vitrées sans risque structurel.
En revanche, il faut anticiper son coût plus élevé et prévoir un traitement anticorrosion pour assurer sa longévité.
👉 À vérifier avant de se lancer : Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut imposer des restrictions sur l’aspect des surélévations. Un passage en mairie est indispensable !
Le verre : une surélévation moderne et lumineuse
Ajouter un étage en verre permet de créer des logements atypiques, lumineux et ouverts sur l’extérieur. Idéal pour des penthouses ou des extensions haut de gamme, il donne un cachet indéniable aux bâtiments.
Mais attention aux contraintes :
- Le risque de surchauffe impose des vitrages à contrôle solaire et des protections (brise-soleil, stores).
- L’entretien doit être régulier pour éviter l’accumulation de saletés qui nuisent à l’esthétique.
- La structure doit être suffisamment robuste pour supporter le poids du verre, souvent combiné avec de l’acier.
👉 Parfait pour les bâtiments récents avec toits plats et les projets où la vue et la lumière naturelle sont des critères essentiels.
Le béton cellulaire : un compromis entre solidité et légèreté
Moins lourd que le béton classique mais plus robuste que le bois, le béton cellulaire est une alternative intéressante. Il offre :
- Une bonne isolation thermique et phonique,
- Une résistance au feu et à l’humidité,
- Un poids réduit, environ trois fois plus léger que du béton classique.
Cependant, il reste plus lourd que le bois ou l’acier et peut nécessiter un renforcement de la structure existante, ce qui peut impacter le budget.
👉 Idéal pour des immeubles récents en béton nécessitant une bonne isolation thermique.
Quel prix pour surélever un immeuble ? Plus cher dans les grandes villes
Surélever un immeuble représente un investissement conséquent, mais il peut s’avérer rentable à long terme en créant de nouveaux logements à vendre ou à louer. Le coût varie en fonction de nombreux paramètres : la localisation, la structure du bâtiment, le type de surélévation et les matériaux choisis.
Prix moyen d’une surélévation d’immeuble au m²
| Localisation | Prix moyen au m² |
| Région parisienne | 4 500 à 6 500 € / m² |
| Grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse…) | 3 500 à 5 000 € / m² |
| Province | 1 500 à 3 500 € / m² |
👉 Pourquoi un tel écart de prix ?
- La complexité des accès en zone urbaine dense, qui peut nécessiter des interventions plus longues et coûteuses.
- Le coût de la main-d’œuvre et des matériaux, plus élevé dans les grandes villes.
- Les contraintes techniques et administratives, notamment pour respecter les règles d’urbanisme locales.
L'étude de faisabilité: la première étape incontournable
Avant même d’entamer les travaux, une étude de faisabilité est indispensable pour vérifier si le bâtiment peut supporter une surélévation. Cette étude comprend :
✔️ Une analyse de la structure existante (solidité des fondations, état des murs porteurs).
✔️ Une étude des contraintes urbanistiques (respect du PLU, hauteur maximale autorisée).✔️ Une évaluation du coût global du projet, incluant les éventuels renforcements nécessaires.
Coût estimé : entre 10 000 et 50 000 € selon la taille et la complexité du bâtiment.
👉 Ce qui peut faire grimper la facture :
- Le renforcement des fondations (micropieux, poutres métalliques) si l’immeuble ne peut pas supporter la charge supplémentaire.
- Les raccordements aux réseaux existants (électricité, gaz, évacuations d’eau).
- L’installation d’un ascenseur si le nombre d’étages supplémentaires le justifie.
Les frais souvent sous-estimés : ce à quoi il faut penser
Un projet de surélévation ne se résume pas à la construction. Il faut aussi prévoir plusieurs frais annexes qui peuvent représenter 15 à 30 % du budget total :
- Les honoraires de l’architecte : obligatoires pour un projet de plus de 150 m², ils varient entre 8 et 15 % du coût des travaux.
- Les frais de syndic : en copropriété, toute modification du bâti nécessite des démarches administratives avec le syndic (réunions, validation du projet, mise à jour du règlement). Comptez entre 2 000 et 5 000 €.
- L’assurance dommage-ouvrage (DO) : obligatoire pour couvrir les risques pendant 10 ans, elle représente 1 à 3 % du montant des travaux.
- Le bureau de contrôle : chargé de vérifier la conformité aux normes de sécurité et de solidité, son intervention coûte entre 3 000 et 15 000 € selon la taille du projet.
- Les taxes et contributions : la surélévation étant une extension de surface habitable, elle peut être soumise à la taxe d’aménagement et à une augmentation des charges de copropriété.
Qui paye les frais d'une surélévation en copropriété ?
Le financement d’une surélévation dépend du projet et des acteurs impliqués. En copropriété, trois scénarios sont possibles :
La copropriété finance collectivement les travaux
Si tous les copropriétaires décident d’ajouter un ou plusieurs étages, le coût est réparti selon les tantièmes de chaque lot. Cette option permet de créer de nouveaux logements, moderniser l’immeuble et améliorer ses performances énergétiques. En contrepartie, les charges de copropriété peuvent être allégées avec l’arrivée de nouveaux copropriétaires.
La copropriété vend les droits à construire
Plutôt que de financer la surélévation elle-même, la copropriété peut vendre les droits à construire à un promoteur, une entreprise spécialisée, ou un investisseur. Ce dernier prend en charge les travaux et devient propriétaire des nouveaux lots créés.
Un copropriétaire du dernier étage
Si un copropriétaire souhaite surélever uniquement pour agrandir son propre logement, il doit obtenir l’autorisation de la copropriété et racheter les droits à construire. Cela passe par un vote en assemblée générale. Il devra assumer tous les frais liés aux travaux, y compris les études de faisabilité et le renforcement éventuel de la structure.
Ce que dit la loi : la loi ALUR assouplit la réglementation
La surélévation existe depuis de nombreuses décennies, mais peu à peu, les contraintes se sont assouplies. C’est notamment grâce à la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a considérablement facilité la création des surélévations d'immeubles.
Des règles de vote simplifiées
Avant cette réforme, une surélévation nécessitait l’unanimité des copropriétaires, ce qui donnait à chacun un droit de veto. Aujourd’hui, un tel projet peut être validé en assemblée générale à la majorité absolue (article 26 de la loi de 1965). Cela signifie qu’un copropriétaire isolé ne peut plus bloquer la décision si la majorité est en faveur des travaux.
Les copropriétaires du dernier étage : plus de veto, mais un droit de priorité
Auparavant, les occupants du dernier étage avaient le pouvoir de s’opposer totalement à la surélévation. La loi ALUR leur retire ce droit de veto, mais leur accorde un avantage : un droit de priorité pour acheter tout ou partie des nouveaux logements créés, s’ils souhaitent agrandir leur propre appartement.
Qui peut initier un projet de surélévation ?
Un projet de surélévation peut être porté par :
- Le syndicat des copropriétaires, dans une démarche collective visant à valoriser l’immeuble et financer des travaux d’amélioration (ravalement, rénovation énergétique, amélioration des parties communes, etc.).
- Un copropriétaire du dernier étage, souhaitant agrandir son logement à titre privé. Il doit alors acheter les droits à construire à la copropriété et financer l’ensemble des travaux.
Une fois le projet validé en assemblée générale, l’immeuble fera l’objet de diagnostics afin d’évaluer son état général. Ainsi, d’autres travaux de rénovation pourront être réalisés par la même occasion.
Quelles sont les démarches et étapes pour surélever un immeuble ?
Surélever un immeuble en copropriété est un projet ambitieux qui nécessite plusieurs étapes clés, tant sur le plan administratif que technique. Voici le déroulement général :
1. Étude de faisabilité technique
Avant toute chose, il faut vérifier si la structure du bâtiment peut supporter une surélévation. Cela passe par :
- Une étude de solidité de la structure (fondations, murs porteurs).
- Une analyse de la toiture et des contraintes techniques (accès, réseaux, ventilation).
- Une vérification des règles d’urbanisme : le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune définit la hauteur maximale autorisée.
2. Accord de la copropriété
En copropriété, la surélévation doit être votée en assemblée générale :
- Si le projet est collectif (création de nouveaux lots pour la copropriété), la majorité absolue est requise (article 26 de la loi de 1965).
- Si c’est un copropriétaire du dernier étage qui souhaite surélever son appartement à titre privé, il doit obtenir l’autorisation de la copropriété et acheter les droits à construire.
3. Dépôt des autorisations administratives
Selon l’ampleur du projet, plusieurs démarches sont nécessaires :
- Permis de construire obligatoire dans la plupart des cas de surélévation d'immeuble. Autrement, c'est la déclaration préalable de travaux qu'il faut remplir.
- Avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) si l’immeuble est en secteur protégé.
4. Financement et mobilisation des aides
Le coût d’une surélévation peut être financé de différentes manières :
- Par la copropriété si l’initiative est collective (travaux financés par tous les copropriétaires).
- Par la vente des droits à construire à un promoteur.
- Par un copropriétaire individuel s’il s’agit d’un agrandissement privé.
- Certaines aides financières peuvent être sollicitées si le projet inclut des améliorations énergétiques (ANAH, MaPrimeRénov’, Certificats d’Économies d’Énergie).
5. Choix des entreprises et planification des travaux
Une fois le financement bouclé, il faut sélectionner les entreprises (architecte, bureaux d’études, entreprises de gros œuvre, etc.) et établir un planning précis. Les travaux doivent être réalisés en limitant l’impact sur les habitants (accès, nuisances sonores, sécurité).
6. Réalisation des travaux et suivi du chantier
La surélévation implique généralement :
- Le renforcement des fondations et de la structure existante si nécessaire.
- Le démontage de la toiture et la mise en place de nouveaux planchers.
- L’installation des nouveaux équipements (électricité, plomberie, ventilation).
- Les finitions et l’aménagement intérieur des nouveaux espaces.
7. Réception des travaux et mise en conformité
Une fois les travaux terminés, une réception de chantier est réalisée et une visite de contrôle est effectuée pour s’assurer que tout est conforme au permis de construire et aux normes en vigueur.
Pourquoi construire sur le toit d'un immeuble ?
L’extension horizontale des villes arrive à ses limites. Avec le manque de foncier disponible et la densification urbaine croissante, il devient de plus en plus difficile de construire de nouveaux logements en s’étalant au sol. Face à cette contrainte, la surélévation d’immeubles apparaît comme une solution logique et durable. Construire en hauteur permet d’optimiser l’espace en valorisant le bâti existant, sans empiéter sur de nouvelles surfaces au sol. C’est aussi une réponse aux enjeux environnementaux : au lieu d’artificialiser davantage les sols en repoussant les limites des villes, on utilise les toits pour ajouter des logements.
Autre avantage : la surélévation s’inscrit parfaitement dans les objectifs de rénovation énergétique. En ajoutant des étages, on peut améliorer l’isolation thermique des bâtiments existants, mutualiser les coûts des travaux et moderniser les infrastructures. Sans oublier l’intérêt économique : pour une copropriété, surélever un immeuble peut être une source de financement en vendant les nouveaux logements, permettant ainsi de rénover les parties communes ou de baisser les charges.
FAQ utile
Quel est le coût d'une surélévation ?
Quelles sont les contraintes à l'acte de surélever ?
Quelle autorisation pour une surélévation ?
Qu'est-ce qu'un droit de surélévation ?
Quelle est la valeur d'un droit de surélévation ?
Quelle est la majorité requise pour une surélévation d'un immeuble en copropriété ?
Références
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1), Legifrance
- Copropriété : les conditions pour surélever l'immeuble, inc-conso
- La surélévation, ou construire « la ville sur la ville »ffbatiment
- Quels sont les impacts de la loi ALUR sur la surélévation d’un bâtiment ? Promotelec
- Guide surélévation en copropriété, Anah
- Image principale par luzulee via Adobe Stock
Lexique utile
- Acrotère : Muret situé en périphérie du toit plat, souvent rehaussé lors d’une surélévation pour intégrer la nouvelle structure et assurer l’étanchéité.
- Ame de plancher : Partie centrale d’un plancher en béton ou en bois, influençant sa résistance aux charges. Son renforcement est souvent nécessaire pour supporter un étage supplémentaire.
- Ancrage parasismique : Système de fixation renforcé entre la surélévation et le bâti existant, indispensable dans les zones à risque sismique pour assurer la stabilité de l’immeuble.
- Béton allégé : Matériau utilisé pour limiter la surcharge sur les fondations lors d’une surélévation, tout en conservant une bonne résistance mécanique.
- Charge admissible : Poids maximal que les fondations et la structure existante peuvent supporter après surélévation. Déterminée par un bureau d’études structure.
- Chaînage périphérique : Armature en béton armé intégrée aux murs de la surélévation pour assurer une meilleure cohésion entre l’existant et le nouvel étage, réduisant les risques de fissuration.
- Contreventement : Dispositif (croisillons métalliques, panneaux OSB) assurant la rigidité de la surélévation face aux vents et aux mouvements du bâtiment.
- Dalle collaborante : Plancher en béton coulé sur une structure métallique ou bois, combinant légèreté et résistance. Souvent utilisé pour limiter la charge sur l’immeuble existant.
- Déclaration préalable de travaux : Démarche administrative nécessaire pour certaines surélévations, notamment si elles ne dépassent pas un certain seuil de surface ajoutée.
- Écran pare-pluie : Membrane installée sous le bardage extérieur de la surélévation pour éviter les infiltrations d’eau et améliorer la durabilité de l’ouvrage.
- Étude de sol et structure : Analyse réalisée par un ingénieur pour vérifier si l’immeuble peut supporter une surélévation sans risque d’affaissement ou de fissuration.
- Façade ventilée : Technique d’isolation extérieure avec un espace d’air entre le bardage et l’isolant, améliorant la performance thermique et évitant les problèmes d’humidité dans la surélévation.
- Fondations renforcées : Travaux éventuels de reprise en sous-œuvre (pieux, longrines, micropieux) pour augmenter la capacité portante du bâtiment avant une surélévation.
- Isolation acoustique entre étages : Matériaux spécifiques (planchers flottants, panneaux phoniques) posés pour réduire les nuisances sonores entre les anciens et les nouveaux logements.
- Linteau renforcé : Élément de structure situé au-dessus des ouvertures de la surélévation (fenêtres, portes) pour garantir la répartition des charges.
- Modulation en ossature bois (MOB) : Technique privilégiée pour la surélévation d’immeuble en raison de sa légèreté, de sa rapidité de montage et de son faible impact sur la structure existante.
- Mur de refend porteur : Cloison intérieure structurelle de l’immeuble qui peut nécessiter un renforcement pour supporter un étage supplémentaire.
- Ossature métallique : Alternative à l’ossature bois, plus adaptée aux grandes hauteurs et aux contraintes de charge élevées d’une surélévation sur immeuble ancien.
- Plancher mixte acier-béton : Solution alliant la légèreté de l’acier et la résistance du béton, utilisée pour les nouvelles dalles lors d’une surélévation.
- Pont thermique : Zone où l’isolation est interrompue entre l’ancien et le nouvel étage, entraînant des pertes de chaleur. Un traitement spécifique est nécessaire pour garantir la performance énergétique.
- Rehausse des réseaux : Adaptation des canalisations d’eau, d’électricité et d’évacuation pour les nouveaux logements situés en surélévation. Peut nécessiter des travaux conséquents sur les colonnes montantes.
- Solivage renforcé : Ajout de poutres sous le plancher existant pour améliorer sa capacité portante avant d’accueillir un nouvel étage.
- Structure porteuse indépendante : Solution consistant à créer une surélévation sur une structure autoportante (poteaux et poutres métalliques) pour limiter l’impact sur l’immeuble existant.
- Toiture terrasse végétalisée : Option permettant d’améliorer l’isolation thermique et acoustique du nouvel étage, tout en facilitant la gestion des eaux pluviales.
- Ventilation mécanique contrôlée (VMC) adaptée : Mise en place d’un système de ventilation spécifique pour assurer un renouvellement d’air suffisant dans la surélévation et éviter l’accumulation d’humidité.
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