Logement insalubre : définition, diagnostic, recours possibles

Peinture au plomb, humidité excessive, amiante..., tout cela est le signe d'un habitat insalubre. Comment la loi encadre-t-elle la définition d'un logement insalubre ? Comment établir un diagnostic ? Quels sont les recours possibles pour le locataire ? On vous dit tout !

Définition d'un logement insalubre

Selon la définition du Service Public, "tout logement, immeuble, installation qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre". Un logement insalubre est, par exemple, un logement qui contient :

• du plomb, de l'amiante, nocifs pour la santé ;
• un très fort taux d'humidité qui met à mal la pérennité de la charpente ;
• une installation électrique vétuste, pouvant engendrer un risque d'incendie.

L'humidité nuit à votre santé et peut rendre un logement insalubre. Agissez au plus vite !

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Est considéré comme un logement décent, un logement qui : 

• présente les équipements nécessaires à la vie quotidienne des locataires (chauffage et production d'eau chaude) ;
• est étanche à l'air ;
• dispose d'un critère de performance énergétique minimale (qui ne consomme pas plus de 450 kWh par m² et par an, ce qui exclut les passoires thermiques) ;
• est libre de nuisibles ou autres parasites.

Un logement insalubre ne doit pas être confondu avec un logement indécent. Il existe une différence de gravité. Comme l'explique Maître Schaeffer, avocat au barreau de Paris, "un logement indécent, s’il ne répond pas aux normes minimales, ne présente pas de danger avéré pour la santé ou la sécurité de ses occupants".

Quel diagnostic pour déterminer l'insalubrité du logement ?

Si vous avez connaissance d'une situation d'insalubrité, il est obligatoire de la signaler au préfet du département. Ensuite, c'est le Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou l'Agence régionale de santé (ARS) qui détermine si l'habitat est insalubre. Après une visite, ces derniers produisent un rapport sur son état d'insalubrité. Cette évaluation est basée sur une grille de 29 critères, qui incluent :

• l'éclairage des pièces principales,
• la structure du logement (taille, isolation thermique et phonique...),
• les risques spécifiques (gaz toxiques, plomb, amiante, nuisibles...),
• le taux d'humidité,
• les équipements (eau, électricité...).

Chaque critère est évalué sur une échelle de 0 à 3 et multiplié par un coefficient allant de 1 à 8, en fonction de son importance. Cela permet de déterminer le degré d'insalubrité et les travaux à mener. Certains critères peuvent faire l'objet d'une mention "DANGER !". Dans ce cas-là, il faut absolument mener des travaux pour remettre le logement en état.

Un rapport est remis au préfet qui prend alors un arrêté d'insalubrité. L'arrêté de traitement de l'insalubrité définit les mesures à prendre pour remédier à la situation, telles que :

•  la réparation,
•  la démolition,
•  la cessation de l'utilisation à des fins d'habitation.

Le propriétaire ou le syndic doit ensuite faire réaliser les travaux.

Quels sont les recours possibles en cas de logement insalubre ?

Si vous vivez dans un logement insalubre et que le préfet a émis un ordre de traitement d'insalubrité, alors le propriétaire doit s'y conformer. Sinon, quels sont vos recours ?

L'obligation de travaux

Le préfet peut demander la réalisation de travaux à exécuter d'office, à savoir dans les plus brefs délais. Si les mesures ne sont pas prises dans le délai indiqué, le propriétaire ou le syndic sera tenu de payer une astreinte pour chaque jour de retard.

Est-ce que je peux faire les travaux et le déduire du prochain loyer ?

Non, c'est au propriétaire de réaliser les travaux en faisant appel à un artisan de son choix. Avancer les travaux n'est pas conseillé, d'autant plus que la rénovation globale d'un logement peut coûter parfois plus de 50 000 €.

Puis-je demander un remboursement loyer ?

Cela dépend de la procédure administrative et judiciaire en cours. Il n'est pas permis de ne plus payer votre loyer sans une décision officielle d'arrêté d'insalubrité, ni d'obtenir un remboursement. En revanche, le paiement du loyer est suspendu tant que les travaux indiqués dans l'arrêté n'ont pas été menés.

Références :

• Habitat indigne, insalubre et indécent : définitions - Préfecture de l'Ardèche
• Habitat insalubre - Service Public
• Logements insalubres ou indécents, comment les différencier ? - Schaeffer Immobilier