Interdiction location passoires thermiques : quelles exceptions ?

Depuis début 2023, la règlementation s'est durcie pour les logements les plus énergivores du parc immobilier français. Certaines passoires thermiques sont désormais interdites à la location si elles dépassent le seuil de consommation d'énergie maximal fixé à 450 kWh par m² et par an. Pour autant, des exceptions demeurent. Détails.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les passoires thermiques considérées comme les plus énergivores ne peuvent plus être proposées à la location. Comme le précise l'administration française, un logement est "qualifié d'énergétiquement décent" lorsque sa consommation d'énergie finale, qui englobe le chauffage, l'éclairage, la production d'eau chaude ou encore la ventilation, n'excède pas 450 kWh par m² et par an en France métropolitaine. Ce seuil maximal à ne pas dépasser est estimé lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) et concerne les logements de la classe G les plus gourmands en énergie, appelés aussi G+.

👉 Le décret fixant les critères de décence énergétique est paru au Journal officiel du 20 août 2023. Il rappelle l'interdiction progressive de louer des logements dont le DPE fait apparaître une consommation énergétique finale et un niveau de performance du logement défaillants. Il énumère aussi les exemptions possibles à l'interdiction de louer un logement non conforme aux normes de décence énergétique et les cas permettant d'échapper à l'obligation de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre les critères de performance énergétique minimale.

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Passoires énergétiques : des exceptions à l'interdiction de louer

Néanmoins, un décret paru au Journal officiel du 9 avril 2022 présente les différents cas de figure permettant à un propriétaire d'échapper à l'interdiction de louer un bien, même si son logement est associé à une mauvaise classe énergétique et consomme plus de 450 kWh d'énergie par mètre carré habitable et par an :

• Une exemption peut être accordée si la réalisation de travaux de rénovation énergétique pouvait conduire à "des modifications des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions des documents d'urbanisme prévues pour les sites inscrits ou classés, les sites patrimoniaux remarquables ou encore les abords des monuments historiques ;
  
  
• Pour les logements situés dans une copropriété, si un bailleur envisageait d'entreprendre une rénovation des parties communes de l'immeuble, mais se retrouve confronté au refus d'autres propriétaires d'engager des travaux, à l'occasion de l'assemblée générale de copropriété. Il doit aussi être en mesure de prouver que, malgré sa bonne volonté, les travaux réaliser dans les parties privatives de son lot n'ont pas été suffisants pour atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis ;
  
  
• Un bien peut rester louable, sans que le propriétaire soit contraint d'effectuer des travaux de rénovation permettant d'atteindre les critères de décence énergétique, si les aménagements à prévoir "excèdent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier" ;
  
  
• Une exception est aussi possible si les travaux de rénovation énergétique "font courir un risque de pathologie du bâti" et sont notamment susceptibles d'affecter "les structures ou le clos et couvert du bâtiment" ;
  
  
• Un bien peut continuer à être loué si la réalisation de travaux de rénovation performante n'est "pas conforme à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l'aspect des façades et à leur implantation".
  
  

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Attention :
Alors que l'interdiction de louer des passoires énergétiques devait initialement s'appliquer uniquement aux biens voués à la location longue durée, la mesure concerne aussi finalement les logements destinés à la location touristique et saisonnière. Et pour cause, le Gouvernement ne souhaite pas voir les plateformes de location, comme Airbnb, Booking ou Abritel, devenir le refuge des passoires thermiques, et certains propriétaires "transformer leur logement en meublé touristique" de courte durée.

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Important :
En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les logements classés G seront interdits à la location à compter du 1ᵉʳ janvier 2028 et les logements notés F à partir de 2031.

Seul un professionnel RGE peut vous permettre de profiter des aides à la rénovation énergétique !

Références :

• service-public.fr
• capital.fr
• batiactu.com