Le déficit foncier est un moyen de réduire ses impôts par le biais de travaux et de frais engagés sur un bien immobilier mis en location. Pour un propriétaire-bailleur, c’est un moyen de rentrer plus facilement dans ses frais. Le gouvernement a annoncé par décret le doublement du déficit foncier jusqu'en 2025 pour les propriétaires de passoires thermiques. Qu'est-ce que cela signifie exactement ? Comment fonctionne le dispositif ? Quels sont les frais éligibles ? On vous explique tout.
Le déficit foncier : la définition claire
Le déficit foncier est un dispositif fiscal français qui intervient dans le domaine de l'immobilier locatif. Il se produit lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier mis en location sont supérieures aux revenus fonciers générés par ce même bien. Les charges déductibles peuvent inclure les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation ou de maintenance, les taxes foncières, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, et d'autres frais de gestion.
Lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus issus du foncier, cela entraîne une situation de déficit. Ce déficit peut être déduit de vos impôts sur le revenu dans une certaine limite.
Cette situation intervient notamment lors de travaux. Admettons qu’un propriétaire engage 15 000 euros de travaux sur une année et qu’il perçoive 12 000 euros de revenus annuels grâce à la location de son appartement. Il occasionne 3 000 euros de déficit qu’il pourra soustraire à ses impôts sur le revenu.
Cette disposition permet ainsi aux investisseurs immobiliers de réduire leur charge fiscale globale en cas de lourdes dépenses sur un bien locatif. C'est un mécanisme particulièrement intéressant dans le cadre de la rénovation ou de l'amélioration de la performance énergétique des logements, encouragée par certaines mesures fiscales récentes, comme le doublement du plafond de déduction pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques.
Ce que dit le décret sur le doublement du déficit
En cohérence avec la loi Climat et Résilience, le doublement du déficit foncier est une mesure fiscale votée le 8 novembre 2022 et introduite par le décret n°2023-297 pour encourager la rénovation énergétique des bâtiments considérés comme des passoires thermiques, à savoir les logements classés G, F et E. Concrètement, le dispositif double temporairement le montant déductible au titre du déficit foncier sur le revenu global, passant de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux réalisés dans le cadre de ce programme. Cette déduction est applicable sur trois ans, couvrant les années fiscales 2023, 2024, et 2025, à condition que les travaux soient engagés dans les délais prescrits.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Selon les conditions de base pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit :
Opter pour une location non meublée ;
Choisir le régime d’imposition au réel.
Dans le cadre du doublement du déficit foncier, ce sont les propriétaires de biens immobiliers classés E, F, ou G au diagnostic de performance énergétique qui s'engagent dans des travaux de rénovation énergétique qui sont éligibles. Ces biens doivent, à l'issue des travaux, obtenir une classification DPE améliorée, visant les catégories A, B, C, ou D. De plus, les travaux doivent être réalisés et facturés entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et au plus tard le 31 décembre 2025.
⚠️ Important : Il faudra fournir à l'administration deux DPE. Un premier qui établit le classement du logement avant travaux (avec une note de E, F ou G) et un second établit après travaux et avant le 31 décembre 2025 qui classe le logement A, B, C ou D. Par ailleurs, il faudra également fournir les devis et factures des travaux.
Le doublement du déficit foncier est une aubaine pour les propriétaires bailleurs de passoires thermiques mais il s'arrête en 2025. Initiez dés maintenant des travaux de rénovation énergétique pour en bénéficier !
Réduction d'impôt significative : Le principal avantage est la possibilité de déduire le double du montant habituel du déficit foncier sur le revenu global, passant de 10 700 € à 21 400 €. Cette réduction peut diminuer substantiellement l'impôt sur le revenu du propriétaire, en fonction de sa tranche marginale d'imposition
Valorisation du bien : Les travaux de rénovation énergétique améliorent la performance énergétique du logement, ce qui peut augmenter sa valeur sur le marché immobilier et le rendre plus attractif pour les locataires et acheteurs potentiels
Possibilité d'augmenter le loyer entre deux locataires : C'est donc un moyen de rentabiliser son investissement. Attention cependant, la majoration annuelle de loyer ne peut excéder 15 % du coût réel TTC des travaux.
Éviter l'interdiction de location : C'est particulièrement important si votre logement est une passoire thermique. À compter du 1er janvier 2023, les logements classés G ne pourront plus être proposés en location nouvelle. Cette mesure sera étendue aux logements classés F en 2028 et en 2034 aux logements classés E. Il convient donc d'anticiper les évolutions de la réglementation.
Rendre le bien plus confortable : la rénovation énergétique peut entraîner des économies significatives sur les factures de chauffage et d'électricité, rendant le bien plus économe et confortable
Cumulable avec d'autres aides à la rénovation énergétique : le doublement du déficit fiscal est cumulable avec MaPrimeRénov', le taux de TVA réduit, l'éco-PTZ, la prime CEE.
Quelles sont les limites du système ?
Plafonnement des niches fiscales : L'avantage fiscal est soumis au plafonnement global des niches fiscales, qui peut limiter l'intérêt du dispositif pour certains contribuables aux revenus élevés ou bénéficiant déjà d'autres avantages fiscaux
Complexité administrative : La nécessité de fournir de nombreux documents justificatifs, comme les DPE avant et après travaux, ainsi que les factures détaillées des travaux réalisés, peut représenter un fardeau administratif pour certains propriétaires.
Limitation aux travaux éligibles : Seuls certains types de travaux de rénovation énergétique sont éligibles pour le doublement du déficit foncier. Cette restriction peut limiter la portée du dispositif pour certains projets de rénovation plus globaux ou différents.
Investissement initial élevé : Malgré l'avantage fiscal, le coût initial des travaux de rénovation énergétique peut être substantiel, dépassant parfois la capacité financière des propriétaires, même avec le doublement du déficit foncier.
Délai d'application limité : Le dispositif est temporaire, s'appliquant pour les travaux réalisés entre 2023 et 2025, ce qui peut presser les propriétaires à engager des travaux dans un délai relativement court pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Quels sont les travaux éligibles ?
Les travaux éligibles à ce dispositif doivent viser une amélioration significative de la performance énergétique du logement. Ils incluent, sans s'y limiter, l'isolation thermique (toitures, murs donnant sur l'extérieur, planchers bas), le remplacement des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire par des solutions utilisant les énergies renouvelables et l'installation ou le remplacement de porte et de fenêtres à double vitrage.
Les travaux exclus de ce dispositif comprennent la réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif et la pose de chaudières à très haute performance énergétique.
A qui faire appel pour ces travaux ?
Pour réaliser des travaux de rénovation énergétique, il est essentiel de faire appel à des professionnels qualifiés qui garantissent la qualité et la conformité des travaux avec les normes en vigueur. Voici à qui vous pouvez faire appel :
Entreprises RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) : Le choix d'une entreprise certifiée RGE est crucial pour certains types de travaux énergétiques car cela peut conditionner l'éligibilité à certaines aides et subventions. Les entreprises RGE sont reconnues pour leur compétence dans le domaine de la rénovation énergétique.
Architectes spécialisés en rénovation énergétique : Pour des projets de rénovation d'envergure, un architecte peut concevoir le projet, conseiller sur les meilleures solutions techniques, et superviser les travaux pour s'assurer de leur bonne exécution.
Artisans et entreprises du bâtiment spécialisés : Pour les travaux spécifiques comme l'isolation, l'installation de systèmes de chauffage, de ventilation ou de fenêtres à double vitrage, il est recommandé de faire appel à des artisans spécialisés dans chaque corps de métier.
Trouvez aisément des professionnels RGE pour mener à bien vos travaux et pouvoir prétendre à toutes les aides financières pour alléger la facture !
M. Dupont possède un appartement de 70m² classé F au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), situé dans une zone urbaine moyennement dense. Désireux d'améliorer le confort de son bien pour pouvoir le louer, il décide de le rénover pour améliorer son classement énergétique. Il est également motivé par le dispositif de doublement du déficit foncier pour les passoires thermiques, voyant une opportunité d'alléger sa charge fiscale.
Travaux réalisés
Après avoir consulté des professionnels, M. Dupont engage des travaux incluant l'isolation des murs par l'intérieur, le remplacement des fenêtres par du double vitrage, et l'installation d'une pompe à chaleur air-eau pour le chauffage. Le coût total des travaux s'élève à 40 000 €.
Démarche fiscale
M. Dupont paie 30 000 € de travaux en 2023 et 10 000 € en 2024. Il déclare ces montants dans sa déclaration de revenus fonciers, générant un déficit foncier de 40 000 € sur deux ans. Grâce au dispositif, il peut déduire jusqu'à 21 400 € de son revenu global en 2023 et le solde en 2024, dans la limite du nouveau plafond.
Résultat
Le DPE post-rénovation classe l'appartement en catégorie C, améliorant significativement son attractivité et sa valeur, ce qui a permis de le louer a terme. M. Dupont constate une réduction de la facture de chauffage d'environ 50% et bénéficie d'une diminution de son impôt sur le revenu grâce au déficit foncier déclaré.
Impact fiscal
Grâce à cette rénovation, M. Dupont a non seulement amélioré la performance énergétique de son bien mais a également optimisé sa situation fiscale. Il a utilisé le doublement du déficit foncier pour réduire son revenu imposable, lui permettant d'économiser plusieurs milliers d'euros sur ses impôts sur deux ans.
Conclusion
Cette étude de cas illustre comment un propriétaire peut tirer parti du dispositif de doublement du déficit foncier pour les passoires thermiques. En investissant dans la rénovation énergétique, M. Dupont a amélioré son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs, démontrant l'intérêt de ce dispositif tant sur le plan écologique qu'économique.
Le Conseil Habitatpresto :
Faites vous aider par un comptable !
Les propriétaires bailleurs peuvent opter pour plusieurs régimes fiscaux. Le plus connu est le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LNMP). Pour savoir quels sont les avantages et inconvénients de ces régimes et la manière dont ils jouent sur votre imposition, vous pouvez prendre rendez-vous avec un comptable.
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