Le mal-logement et la précarité énergétique concernent de plus en plus de Français. En cause ? Un parc de logements vieillissant, avec des habitations n'ayant jamais été correctement isolées, ni mises aux normes. À ce titre, le dispositif Denormandie a été instauré pour aider les particuliers à investir dans l'habitat ancien dégradé, afin de le rénover et de le proposer à la location. Bonne nouvelle, alors qu'elle devait disparaître fin 2022, la réduction d'impôt a été prolongée d'un an, soit jusqu'au 31 décembre 2023. Qui peut en bénéficier ? Quels sont les biens concernés ? À quel avantage fiscal prétendre et comment l'estimer ? Quelles sont les conditions d'éligibilité ? On vous dit tout sur cet investissement locatif !
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Le dispositif fiscal Denormandie est dédié aux particuliers et aux contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans un bien ancien à rénover, pour le mettre ensuite en location, en bénéficiant d'un avantage fiscal attractif. Le logement concerné doit obligatoirement être un logement non meublé, amené à être loué comme habitation principale, sur une "longue" période : pendant 6, 9 ou 12 ans.
Le dispositif est applicable depuis le 1er janvier 2019 et devait initialement prendre fin au 31 décembre 2022. Il a finalement été prolongé d'une année supplémentaire par le Gouvernement, soit jusqu'à fin 2023. L'incitation fiscale vient compléter le dispositif Pinel déjà en place et voué à disparaître en 2024.
Pour autant, ce n'est pas seulement une niche fiscale, puisque le programme présente un véritable intérêt au niveau économique, écologique et social. Ses objectifs sont multiples :
pallier le manque de logements "habitables" proposés à la location ;
renforcer l'attractivité des centres-villes anciens ;
lutter contre le mal-logement et la précarité énergétique qui touchent particulièrement les locataires aux revenus modestes.
Quel est le montant de l'avantage fiscal ?
L'avantage fiscal est calculé selon le montant total de l'opération (prix du bien + montant des travaux inclus), qui est limité à 300.000 € maximum et dépend de la durée pendant laquelle le bien est mis en location. Cette réduction d'impôt est aussi plafonnée à 5.500 € par m² de surface habitable.
Durée de location
Montant de l'avantage fiscal en % du montant total de l'opération
6 ans
12 %
9 ans
18 %
12 ans
21 %
👉 Exemple : Vous achetez un logement au prix de 120.000 €. Le montant des travaux s'élève à 40.000 €. Le montant total de l'opération est donc égal à 160.000 €. Si vous louez le bien rénové pendant 12 ans, vous obtiendrez une réduction fiscale de 33.600 € répartis sur 12 ans, soit 2.800 € par an.
Quels sont les logements concernés ?
Le bien acheté doit remplir plusieurs conditions pour être éligible au dispositif Denormandie :
il doit être achevé depuis au minimum 15 ans.
il doit être situé dans l'une des communes bénéficiaires du plan Action Cœur de ville, ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT),
il doit nécessiter de lourds travaux de rénovation pour le rendre à nouveau habitable,
le coût global du projet (prix du bien + montant des travaux) ne doit pas dépasser les 5.500 € par m2.
💡 Avez-vous le droit à d'autres aides financières pour vos travaux ? Pour le savoir, rapprochez-vous de l'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) de votre département !
Quelles sont les conditions à respecter pour vos travaux ?
Stop ! Avant de vous lancer bille en tête dans la rénovation de votre logement, notez bien les conditions à respecter pour être en règle avec la loi Denormandie :
les travaux de rénovation énergétique ou d'amélioration de l'habitat effectués doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'investissement (achat et travaux compris) ;
le chantier doit être réalisé par un professionnel RGE (Reconnu garant de l'environnement) ;
les travaux doivent répondre à l'un ou l'autre de ces critères :
comprendre 2 types de travaux parmi 5 catégories : remplacement du système de chauffage ou du système de production d'eau chaude, isolation des fenêtres, de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur. Les conditions exactes (niveau de performance requis) sont précisées par décret ;
entraîner une amélioration de la performance énergétique du bien d'au moins 30 %, ou de 20 % si le logement est situé dans une copropriété.
⚠️ Important : Quoi qu'il en soit, le contribuable doit pouvoir justifier, une fois les travaux réalisés, que le logement dispose d'une consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kWh par m², correspondant a minima à la classe E du diagnostic de performance énergétique (DPE).
😉 Le Conseil Habitatpresto : cumulez le dispositif avec MaPrimeRénov' !
D'autres aides de l'État, comme MaPrimeRénov', sont cumulables avec le dispositif Denormandie. Cette aide complémentaire peut permettre aux ménages d'amortir le coût de leurs travaux de rénovation énergétique, mais aussi de minimiser leur reste à charge. Avant de vous lancer, veillez à vérifier que votre commune est bien éligible au dispositif incitant les propriétaires souhaitant investir dans le locatif à rénover des biens vieillissants.
Vous souhaitez remettre en état un logement et le proposer à la location ? Profitez des conseils et de l'expertise d'un professionnel !
Adrien, rédacteur web pour Habitatpresto. Fort de mon expérience de journaliste, un métier que j’ai eu la chance d’exercer pendant six ans, j’aime rechercher, recueillir, recouper et vulgariser l’information sur des sujets divers et variés. J’espère vous aider, à travers mes conseils ou bons plans, à trouver des réponses à vos interrogations autour de vos projets travaux à venir.
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